2014永川市场学案.ppt

永川房地产市场运行态势 （住宅部分）;;一、永川楼盘分布情况; 2014年，永川在售楼盘约50个，楼盘总体供应量接近1200万㎡，除少量当年新推出的楼盘外，大多是开盘1年以上的楼盘。其中有些是推出5年以上的老盘。在分布上以新城区的兴龙湖板块周边的楼盘为主，其供应量超过了市场总量的70%。;2、2015年即将推出楼盘情况;3、2015年可能启动项目情况;凰城御府 用地300亩 利安地产既凰城华府后在黄瓜山森林大道拿地的另一个项目，目前项目详细情况还未公布，预计依然会沿用凰城华府开发和营销模式，以品质赢取中高端客户关注。 除上述项目外，在新城所谓神女湖、兴龙湖和凤凰湖板块还有巨量的待开发地块，一旦市场环境有所好转，就可能进入市场。;二、永川楼市供求发展趋势; ;; “老城板块”确切的说还不能称之为“板块”，由于分布零散、楼盘??量有限，楼盘之间不能产生联动效应，因此不能形成局部区域热点。 目前老城区域在售的的项目普遍不大，有效供应量仅占永川总体市场的很小份额，此外处于主城核心区的项目有俊豪中央大街和桂山公园棚改项目两个比较大的项目，体量都接近50万㎡，前者一期基本售罄，二期受制于拆迁问题迟迟不能入市，后者则还处于产品研发和报规阶段，2015年也无入市可能。其余项目则分布在老城边角地带和郊区。; 老城板块楼盘大多是推出2年以上的老盘，随着前些年市场高峰期的消化，目前大多已经进入销售的后半程，销售率大多已经超过70%，开发商所面临的压力相对较少。 在产品类型上，目前老城板产品几乎都是高层住宅，与新城板块花园洋房、类别墅、高层住宅产品类别齐全相比产品形式较为单一。因此客群范围也有所不同。 在供应量上，老城板块总体约400万㎡占永川总体市场的25%左右，但由于大多项目销售进入中后段，目前其有效供应量所占份额也仅有20%左右。 在价格上，目前在售项目较新城板块具有一定的优势。正常情况下，其住宅价格在3600—4200元/㎡之间，较新城板块4200—5000元/㎡(高层住宅)相比有比较大的优势。随着桂山公园棚改项目和中央大街二期项目这两个老城核心区项目的入市，新老城板块之间的价格差距有可能会有所缩小。;老城板块典型楼盘; ; ;老城板块典型楼盘; ; ; ; ; ;; 新城板块总体呈百花齐放的的局面，早期的人民广场板块基本成熟，其核心区域已无在售和新开发项目兴龙湖板块逐步成熟，其CBD格局已基本呈现，随着项目交付和入住率提升，在5—10年内将逐步成为永川核心区，神女湖板块逐步与兴龙湖板块融合；凤凰湖板块在万达广场入住后也将形成新的局面，但因区域范围太大，项目相对分散，不易形成繁华的商业区。 新城板块总体供应量占到总体市场的70%以上，楼盘众多，且产品同质化情况比较严重，竞争相对激烈，开发商所面临的压力相对较大。 在产品类型上，新城板块虽有花园洋房、类别墅、高层住宅产品等多类产品，但仍以高层住宅为主，许多项目在产品线、产品面以及产品设计方面都比较雷同。 在供应量上，新城板块目前总体约1200万㎡占永川总体市场的75%左右，除一些入市较早的项目外，大多数项目尚处于热销和持销阶段，整体去化率并不高，其存量有效供应超过了总体市场的80%。 在价格上，各子板块之间有所不同，且不同类产品价格也有所不同。其中兴龙湖板块价格最高，高层住宅价格在4200—5000元/ ㎡之间，凤凰湖板块价格最低，在3200—4200元/ ㎡之间。;新城板块典型楼盘;*;（3）营销表现 金科作为首家进入永川房地产市场的品牌房地产开发企业，其开发的楼盘具有十分重大而深远的意义，其销售量、销售金额在永川都排名第一；金科中央公园城所采取的营销措施对永川的影响巨大，特别是其采取的大规模降价和“特价房”措施给永川其他开发企业造成了巨大的压力。同时，金科操盘采用比较典型的标准化“复制”模式，项目在一个地区取得成功后，在产品定位、营销推广等各方面进行全方位复制并移植到新的项目，确保项目营销风险在可控范围内。但这种模式的精细化不够，特别是对高端市场产品的研发没有进行针对性调整，为客户带来了小小的遗憾。; ; ; ; ; ; ; ; ; ;*;*;*