锦绣江南商业建议书.ppt

统建·锦绣江南商业发展建议书;锦绣江南商业物业发展建议;;外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。;;社区商业提供的服务一般步行5分钟可到。社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。;;社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业种； 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 符合商铺建筑设计技术指标。;武汉23个中间型社区商业面积比例;三种类型的业种面积配比建议如下表所示；;社区商业业种布点，主要有以下基本要求；;;;根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表：;收益还原法根据商业租金与投资收益率来确定售价，按照目前武汉市场投资回收期来确定年投资收益率约为6%左右： 均价＝年租金/年投资回报率； 由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低, 均价：60元/㎡×12月÷6%=12000元/㎡ 50元/㎡ ×12月÷6%=10000元/㎡ 根据收益还原法，项目售价在10000—12000元/㎡之间。 即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：11000元/ ㎡。 注：部分内复式结构商铺售价可适当上调，且位置不同售价亦不同。;;主要招商策略;社区型超市需求指标;便利超市;大型中式酒楼;西式餐店;目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。;纯销售模式;优势：;优势：;长期返租销售（十年）