滞销楼盘完全解决之道.pdf

OPERATE THE ??? F ?oGRESS 1 操作进阶? 项目滞销要点分析 商场如战场，它不允许有太多的浪漫与柔情。项目中途受阻陷入困境是令发展商最 为头疼的事。然而，“滞销”未必不可逆转，只要能在“逆境”中保持冷静，深入 调研，认真诊断，适时调整策略，变不利为有利，使项目“起死回生”、重新“畅 销”完全有可能。在此对滞销楼盘成功解套作了最深入的分析，希望能引导决策者 们如何辨别“地雷”和“陷阱”，同时寻找到绝处逢生的商机。 要点一：项目滞销市场背景 根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明 确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分： 空置时间在1??以内的定义为待销商品房；空置时间在1??以上3??以内的定义为滞销 商品房；空置时间在3年以上的定义为积压商品房。由此可见，滞销项目是指存在空 置时间达1?年的商品房的房地产开发项目。 本部分所要讨论的滞销项目是泛指所有遇到销售阻力，未能按照正常销售进度完成 销售目标的房地产开发项目。 对于房地产开发企业而言，开发项目滞销首先意味着不能实现预期的销售收入和利 润；其次意味着资金链不能够按计划正常运转，从而影响后续项目的正常投资开 发，特别是在目前银根紧缩的情况下，滞销项目的销售收入对于资金紧缺的开发商 ?501 来说就显得更??珍贵了。 在地产开发前沿城市，许多开发商对滞销楼盘有着共同的心态——既急迫，又茫 然。这种急于了解市场的心情是与房地产市场中现房积压量成正比关系的，因为正 是20世纪90年代前期对市场的漠视造成了并不富裕的地产商手头在大量积压产品， 但同时开发商们也意识到了，眼前风光一时的物业类型会时髦多久呢？自己的项目 跟风而动，是否造成新一轮的积压？ 这种急切与茫然，在某种程度上讲正是这个时代的特征：变化快，同时态势不明 朗。那么我们又如何来把握这种市场呢？ 至少目前以下市场特征已经出现在中国大多数城市的房地产市场中，并将持续相当长的时间。 市场特征1、市场进入规范化和理性化的微利时代 大多数城市的政府部门由于急于发展地区的经济，批出土地用于商品房建设，加上国 营企业原历史用地的发行开发，使得政府具备了在短期内推动市场的调控能力。 经济形势和市场环境处在动荡变化之中，周期性的市场终结使行情由盛转衰，市场景 气指数下降，市场产品供求关系发生逆转，销售不畅，产生尾盘，房地产从20世纪 ?年代初的暴利迅速回归，与其他商品一样进入规范化和理性化时代。 市场特征2、产品日趋同质化 房地产发展的个别性，由于市场示范效应造成跟风追涨，更由于目前预售期货的市场 安排，使得某一时期推向市场的楼盘除位置外，几乎毫无差异。 市场特征3、利润空间缩小 作为主要竞争手段的价格，由于土地