SOHO 3Q只是搭一个平台.docVIP

PAGE  PAGE 7 SOHO 3Q只是搭一个平台 　　关于SOHO 3Q的定位，可能是最近潘石屹被问到的最多的一个问题。“我们不会做孵化，只是个平台。”他总要这样说明。 　　方向对，但要先实验 　　有记者向潘石屹转达冯仑的看法，“SOHO转型已经基本成功”。潘石屹听错了，以为说的是SOHO 3Q，连忙强调：“管理1000个座位与管理10万个座位是有差别的，现在还不能说成功。” 　　但对SOHO的转型，潘石屹确实愿意用“成功”二字来形容。 　　3年前，也就是2012年8月，潘石屹对外宣布SOHO不再销售房子，改为出租房子，这引发了资本市场的质疑。 　　今年的8月份，到了SOHO交出答卷的时候。潘石屹宣布，SOHO中国净负债率25%。而“目前负债率最高的房企达到了250%。”另一个成绩就是，现在SOHO中国持有大概170多万平米的北京、上海核心地段的办公楼，是北京上海持有最大面积优质办公楼的开发运营商。 　　“现在回头看，3年前做转型决策时，很多问题并不明确。3年后回顾这一决策，我们认为是非常对的。如果我们还是像原来一样销售，我们建造的房子就都成为别人的了。我们的营业额会看起来比较高，可是购买到好地段的难度也会越来越大。”潘石屹说。 　　但潘石屹的目标，并不是仅仅做传统的房产出租，这个微博大V早早就在琢磨互联网：“作为传统的重资产房企，面对互联网的冲击，必须转型。”2014年8月，SOHO就已经开始筹备第二次转型计划――SOHO 3Q。这是类似于WeWork的共享办公室模式，提供以单个座位按天计价的短租业务，通过在线上选房租赁、签约以及支付租金实现短租办公。 　　SOHO 3Q被潘石屹视为战略性产品。“借助互联网的力量，SOHO 3Q发展的空间是非常大的，而且是线下不可能想象到的。”目前，SOHO 3Q在整个SOHO持有物业里的比例还很少。按计划，到2017年，SOHO 3Q将有10万个座位。“那时，SOHO 3Q的营业额、利润都会高于SOHO传统的办公楼租赁收入，会大大地超过。”潘石屹说。他也坦承，这条转型之路对这家传统的房地产公司来说是个艰巨的任务。“这个方向肯定是对的，不增加固定资产投入，而是把建好的房子更好地利用起来。只是我们想先实验。” 　　目前，潘石屹已经在考虑SOHO 3Q明年的发展规划，就是平台化发展。目前，SOHO 3Q与其他类似平台的不同之处还在于自建直营。“不可能把我们的项目都做成3Q，所以明年就要开始跟别的开发商去合作。”潘石屹说，“合作的原则就是要考虑地段，不能到太偏远的地段去。”计划中的2017年的10万个SOHO 3Q座位，将并非全部来自SOHO自建的持有物业。 　　但显然，SOHO 3Q扩张的前提是软件、硬件和管理能力趋于稳定，如此才有向外复制的可能。 　　把每一平方米的面积充分利用起来 　　潘石屹毫不讳言做SOHO 3Q的想法是受到WeWork的启发，他常常提起Airbnb、Uber等共享经济企业，“把每一平方米的面积充分地利用起来，这是做SOHO 3Q的初衷。” 　　他的设想是，前一天退掉的办公室，只要电灯是亮的，互联网是通的，屋子是干干净净的，立即就可以挂出去，很快就可以有新案成交。 　　但这个设想实现得并不顺利。虽然一开始SOHO 3Q的座位并没有太多，但这个实验的难度还是很快地凸显出来。“从去年8月份决定做3Q，到今年8月份整整一年的时间，我们的工作量翻了五倍。1万个座位，6.8平方米一个座位的话，才6万多平方米，一般的情况下，一两个月就租完了。做了3Q以后，碰到的困难比原来预计的要多得多。”潘石屹说。 　　第一个挑战就来自定价。最初，SOHO 3Q的定价被质疑对创业型公司来说过高。权衡之下，潘石屹作了一个决定，短期出租的价格也都交给市场来定，除了那些很大规模的公司一次性要定很多座位的，那种三五个座位的需求就全部用去低价竞拍的方式来做。房子如果空着，10块钱、20块钱租出去有什么不好呢？如果太抢手，原来1000块钱的房子租3000块钱，又何乐而不为。这样，SOHO 3Q的出租率就永远是百分之百。 　　潘石屹在努力把SOHO转变成一家互联网企业。 　　在做SOHO 3Q之前，SOHO董事会中就增加了资深互联网人士，如原腾讯CTO熊明华，中国最早一批互联网投资家、美国华平投资集团的董事总经理孙强等，他们都是SOHO互联网转型的智囊团。在SOHO的物业管理上，除了用六大系统来管理全部持有物业之外。而针对SOHO 3Q这种短期出租的模式，SOHO成立了一个SOHO实验室，作用就是研发适用于SOHO 3Q这种短租模式的互联网产品，并挖来高德地图CTO叶萌出任SOHO CTO，直接带领SOHO实验室的研发。“我到MIT去参观，发现MIT和美国的