“环渤海”城市房价分化.docVIP

PAGE  PAGE 3 “环渤海”城市房价分化 　　2016年8月，全国116个大中城市中，89.66%房价同比上涨，平均涨幅为14.88%。在全国楼市一片上涨声中，环渤海城市群的房价也呈上涨趋势，但具体细分到每个城市，则依然呈现出分化趋势。 　　一、“环渤海”城市房价分化 　　从图1中我们可以看到，环渤海城市包括天津、大连等房房价较高的城市，2016年春节之前房价一直呈横盘状态，自2016年春节之后，天津、大连、烟台、唐山4个城市房价开始上涨，其余5个城市，房价依然呈不温不火的横盘状态。 　　表1具体数据对比应能更能反映出环渤海更城市近1年来房价变化。从表1可以看出，环渤海城市房价呈分化状态。其中，天津、唐山、烟台、大连4城市房价上涨较快，天津、唐山的房价涨幅分别高达29.62%和20.65%；而同期东营和锦州的房价分别下跌8.28%和5.94%。 　　二、投资不同??市房产收益率差距巨大 　　由于房价涨幅呈分化趋势，投资环渤海不同城市的投资收益率水平差距明确。从图2可以看出，2015年8月-2016年8月环渤海9市中，投资收益率最高的天津比最低的锦州高38.23%。在已经转为投资市的房地产市场，两边城市的表现真可谓一边赚得眉开眼笑，另一边赔得哎声叹气。 　　三、无房族居住成本上涨 　　房价上涨对于房产投资者以及有房族来说是个好消息，意味着投资取得不错的收益或者家庭名下房产资产价值不断增值。而对于无房族来说，却是个坏消息。因为每次房价的上涨都会带动租金价格的上涨（详见图3）。之所以如此，是因为在当前房价高启的情况下，不管是投资者还是刚需族，买房基本都需要通过银行贷款完成，而房价的上涨必然会带来房主月供负担的增加，房主必然会通过提价的方式转嫁购房成本。 　　图3是2015年8月-2016年8月环渤海城市住宅租金走势图。从中可以看出，除营口外，环渤海城市近1年来均经历了房租上涨的过程，其中，房价上涨较快的4个城市天津、唐山、烟台和大连的房租增幅分别为：12.48%、17.56%、19.45%和25.87%。 　　四、环渤海城市房价分化的原因 　　环渤海城市地域相近，但房价走势却冷热不均，分化明显。究其原因，与当地的整体经济发展水平有较大关系。表2是环渤海城市2016年上半年GDP同比增幅。从中可以看出锦州、营口房价和房租下降的原因是正常现象，因为两地的同期经济增速分别为-3.6%和-3.77%。但是东营、秦皇岛两地的经济增长数据令人疑惑，因为从全国普遍情况来看，房地产经济当前仍然是拉动城市经济发展的最重要的引擎，东营和秦皇岛在房地产经济不景气的情况下依然能够取得经济增长的如此成绩，值得我们深入分析研究。 　　五、环渤海城市房价未来走势 　　环渤海城市分化的现象其实是中国房地产市场当前真实状况的一个缩影。自2013年底中国城市房价因为投资收益明显下降而走出分化、乃至普遍下调之后，中国实体经济步入更加艰难的转型时期，由于对土地财政的高度依赖，地方政府的收入锐减，有些县域城市甚至出现政府发放工资都困难的局面。为此，中央政府于年初启动了新一轮房地产刺激政策。这轮刺激政策再次引发了全国范围内的房价上涨，苏州、廊坊等城市的上涨水平竟然接近100%，一线城市、部分二线城市甚至再次出现“日光盘”“抢房潮”，房地产的投资炒作功能有越来越向全国波及的倾向。 　　这场由货币宽松而始的暴涨将何时回归正常，放在国家税制改革以及政治调整的大视角下观察答案可能会更加清晰。因此，可以得出这一轮房价的上涨本质的推动力与时间起止点在于政治角力的结论。但是这种角力对中国经济带来的潜在性的结构性贻害，希望市场人士共同思考。