保利地产更抗“冻”？.docVIP

PAGE  PAGE 5 保利地产更抗“冻”？ 　　房地产在中国成为财富积累的主要形式，但由于近年来一二线城市房价普涨，公众普遍担心房价调整，市场给予了地产公司较低的估值。与此同时，一些胆大的野蛮人正鼓足马力寻找地产股中的白马。自2015年年初以来，宝能与万科A（000002.SZ）上演国产版的“伟大的博弈”，而今万科1.3倍PB、6倍PE的低估机会已然不再。还有哪些地产公司值得投资？ 　　同属“招保万金”四大地产龙头股之一的保利地产（600048.SH）目前估值与2015年年初的万科相当，但涨幅则明显落后。这其实与市场对地产行业未来抱黯淡的预期有着密切的关系。 　　随着城市化进一步深化，房地产公司更集中地在一二线城市拍地，激烈的竞争将会继续推高地价和房价，一二线城市的房产保值功能更加明显。保利地产的土地储备丰富，已经形成涵盖珠三角、长三角、环渤海及中西部几大经济区域格局，在一线城市拥有大量土地储备，其业绩好、盈利能力强，市盈率、市净率、市现率指标较低。站在企业持续经营的角度看，保利地产的未来抗风险能力较强，即使未来房地产价格面临调整风险，当前估值较低廉的保利地产仍具有较高的投资价值。 　　股价滞后于企业实力的增长 　　过去10年的历史看，保利地产的销售面积增长了8倍，股价同期增长了7倍，但考虑到2016年的房价较之2007年已至少上涨了2-3倍，从保利地产的销售金额可以看出来，其月度销售金额至少比2007年增长了20倍，保利地产的股价严重滞后于企业实力的增长。 　　从2016年前9个月保利地产的销售情况来看，充分抓住了2016年一、二线城市房价上涨的有利机会，销售面积及销售金额同比都有非常良好的表现。 　　2016年9月，公司实现签约面积153.38万平方米，同比增长68.88%；实现签约金额201.46亿元，同比增长72.53%。2016年1-9月，保利地产实现签约面积1179.88万平方米，同比增长37.58%；实现签约金额1575.09亿元，同比增长43.47%。预计全年销售规模可达2000亿元，同比上升30%。 　　从2016年上半年的销售区域分布上看，长三角和珠三角两地为保利地产贡献了近60%的销售金额，这两个地区也是2016年上半年景气度最高的地方。其中广东地区的广州、佛山等地是保利地产创立以来的优势区域，上半年保利地产在长三角地区的南京和合肥的销售也表现良好。 　　从保利地产9月份销售均价看，期内均价为1.31万元/平方米，环比上涨1.8%，高于2015年1.28万元/平方米的水平，推盘结构对销售均价也有影响。 　　未来1-2年房地产价格如果下降，保利地产的股价会受到一定的影响，但是只要保利地产估值合算、质地优良，其股价下跌的空间很有限。 　　房地产作为国民经济的支柱，其占比在欧美等地长期贡献了10%的GDP，说明其有足够的生存土壤。房价下跌当然会影响整体的房地产市场，但是从一个中长期的角度以及香港地区和欧美的经验看，优质的房地产公司在长期能够跑赢经济的增长。 　　香港地区著名的投资家曹仁超从5000港元起家，历经两次资产的大缩水，在其40年的投资生涯中仍然创下4万倍的投资回报。曹仁超将5000港元变成2亿多港元过程中，最关键是一环是他从上个世纪80年代开始长期持有地产股。 　　因此，衡量保利地产长期投资价值的关键是质地和估值，而非单纯的房价。 　　长期战胜市场的概率大 　　从财务数据可以看出，保利地产在过去几年保持了较高的营收增长速度，ROE维持在较高的水平，净资产持续增长。2016年三季度，保利地产实现营业收入871.4亿元，同比增加37%；净利润71.1亿元，同比增长10%；当季度的ROE为9.14%。毛利率小幅下降为30.13%，随着销售均价的上升，毛利率未来有望保持稳中有升的趋势。保利地产的财务数据显示其良好的历史表现。 　　费用率方面也反映了其管控能力，2016年上半年，保利地产销售费用率为2.44%，管理费用率为2.07%。在规模不断扩张的背景下，保利地产适时地采用三级管控体系，长期较低的费用率体现了公司的经营管理能力。 　　从三季度管理层的陈述来看，截至2016年9月底，保利地产共有在建拟建项目305个，规划总建筑面积14214万平方米，待开发面积5813万平方米，能满足公司未来几年的开发需求，其中一二线城市占比约为73.4%。 　　2016年1-9月，保利地产获取的55个项目中，主要集中在北京、上海、南京等土地资源相对稀缺的城市。截至9月份，保利地产销售的面积共1180万平方米，获取的土地储备总建筑面积为1148万平方米，总地价713亿元。从库存看，基本上增减平衡，从投资金额来看，土地权益投资金额与签约销售金额之比为86%。保利地产采用了等量