养老地产融资现状分析.docVIP

PAGE  PAGE 6 养老地产融资现状分析 　　摘 要 在人口老龄化的社会背景下，目前我国养老地产还处于探索期，一些大型房地产公司、保险企业和大型国企进行了运营模式的尝试。养老地产投资有三个特点：资金量大、投资回收期长、资金资源结合。目前融资主要依靠企业自筹和银行贷款，形式单一、风险大，融资难问题亟待解决。 　　关键词 养老地产 现状 融资 　　一、养老地产的发展背景 　　（一）养老地产的定义 　　养老地产是专为老年人打造的符合老年人的生理、心理特点的社区体系，以住宅为基础，配备医疗、餐饮、养生、娱乐多重服务，全方位地满足老年人的需要，实现“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所为”的一站式服务。 　　（二）国内的发展背景 　　1.养老地产的需求将进入井喷期。随着老龄化社会日趋严重，老年人的养老问题日益受到关注。一是老人数量快速增长。2015年60岁以上老人2.22亿，占总人口16.1%，预计2025年突破3亿，秒针每跳动3下就新增1位老人。二是空巢、高龄老人增多。空巢老人已超1亿，80岁以上老人2400万，尤以农村老人问题突出。三是老人健康状况堪忧。70%以上老人患有慢性病，失能半失能老人近4000万，老年痴呆患者约900万。四是人口结构失衡，老龄化与少子化交织。我国总和生育率约1.5，低于中等和高收入国家，养老问题已成为众多“四二一”家庭的隐忧。 　　随着经济的发展，中国居民收入迅速增加，商业性质的养老地产也具备了经济基础，中国的城市老年人具备一定的消费能力。据中国社科院老年研究所公布的测算数据显示，到2030年，中国养老市场的商机有望增至13万亿元。 　　2.养老机构鱼龙混杂，设施、服务不齐全。中国目前主流的养老机构分为两类：第一类是政府提供的福利性质的养老机构，主要形式为养老院。这类养老院往往“一床难求”，软硬件服务优秀，设备齐全、服务周到。因为只有老人去世才能有新的老人入住，所以人员流动小，服务范围窄。第二类是民营的养老机构，规模、服务参差不齐，往往价格相对公立养老院较高。报刊上常常爆出的虐待老人的新闻往往发生于民营养老机构，此类养老机构大多医护设备人员不足，没有达到医养结合。 　　近年来，养老地产也成为社会化养老的重要模式。成熟的养老地产是以住宅为基础，辅以医疗、餐饮、娱乐、养生等多重功能的社区。 　　但是，目前我国的养老地产与成熟形态的养老地产相距甚远。大多养老地产只是炒作概念，并没有真正实现养老地产的价值，主要以住宅建筑为主，辅之以少量的配套设施，后续的医疗、养生服务更是少之又少。养老地产本应起到带动养老产业发展的作用，但是因为自身的粗制滥造，没有贴合老年人需求而无法延伸带动供应链发展。 　　二、养老地产融资现状 　　房地产业属于资金密集型行业，资金是限制房地产企业发展的重要因素。国内养老地产融资方式分为内源性融资、外源性融资。内源性融资指开发商通过自己公司内部资金的滚存进行投资；外源性融资包括银行贷款、发行股票、债券融资、商业基金等。 　　内源性融资受到开发商自身实力影响极大。这也就给养老地产开发设立了隐形的门槛。目前，养老地产市场上基本形成了“房企系”“保险系”和“央企系”三足鼎立的局面。“房企系”以万科、绿城、保利地产为代表，目前已有20余家房企涉足养老地产；“保险系”则是以泰康人寿、平安人寿、中国人寿为代表的大型保险公司；另一个重要组成部分则是由大型企业主导的生态老年公寓，其典型代表就是央企。 　　外源性融资困难。目前养老地产处于初创期，运营模式尚未明朗、政策支持还未明确，并且养老地产投资量大、投资回收期长。大型的资金采取了谨慎态度，而小型资金犹如杯水车薪。养老地产在办理银行抵押贷款时常遇到问题，最常见的是划拨性质用地。虽然划拨用地可以做抵押，但是难以分割。此外，一些养老地产因为相对于一般地产，投资回收期长、投资量大，不容易获得贷款，而民间融资成本过高，远超出养老地产的承受范围。据中商情报网报道，2016年6月，温州地区民间借贷平均利率18.84%。近年来，房地产企业利润率已大幅下滑。据142家上市房企2015年中报显示，净利润率只有约9%。而养老地产更是地产中的新产物，运营模式还在探索阶段，盈利状况不佳。 　　三、养老地产融资困难解决方法 　　养老地产融资困难的原因来自三个方面，需要对症下药，一一突破才能解决问题。 　　（一）养老地产自身 　　养老地产融资困难的根本原因，是自身发展程度不足，不能提供合适的产品和服务，不能创造收益。提高养老地产自身服务能力和水平，寻找到合适的营运模式，既要积极借鉴国外的成功案例，也要进行本土化改造，打造适合中国老年人的养老地产服务。 　　（二）金融市场 　　金融市场上的解决办法，主要是拓展融资渠道、发展多元化融