分流高房价堰塞湖.docVIP

PAGE  PAGE 4 分流高房价堰塞湖 　　一段时间以来一线城市及部分二线城市房价的飙涨再度引发各界关注和热议。随着房价飙涨，各种恐慌性购房行为开始出现，市场的投机氛围也渐次高涨。如何合理引导房地产市场预期，实现房地产市场健康可持续发展，避免房地产市场大起大落，引发系统性风险，已成为当前宏观调控的首要挑战。 　　以往面对房地产市场过热，调控手段主要是从打压价格和限制购买行为入手推出限价和限购等举措。实践证明这些举措弊大于利，无法从根本上解决房地产市场面临的基本矛盾，只是阶段性抑制投机行为并冻结刚需，一旦形势松动，必然会引发需求的报复性反弹，一方面加剧市场的波动，一方面损害政策的权威性。 　　也有论者提出从抑制流动性入手来限制房价。但面对实体经济不振，这一方面又引发房地产感冒整体经济吃药的老话题，另一方面美国等国的经验证明，面对资产价格泡沫，货币政策不是一个有效的应对武器。面对飙涨的房价及其预示的回报，加息所带来的成本不足以抑制购房冲动。 　　目前国际学界倾向于认为，与货币政策相比，加强对金融机构的监管能起到更具针对性的效果，这其中包括信贷流向、杠杆率、资本充足率等具体指标，简言之，就是要根据不同级别的风险情境进行压力测试，以避免因资产价格泡沫破裂造成颠覆性的系统性风险。 　　因此，就当前而言，与具体的房价指标相比，对金融机构、房地产开发商和房地产购买者进行针对性风险甄别和防范显然更具有紧迫性。考虑到中国政府和企业的负债率水平，以戒慎恐惧的态度来应对以房地产为首的资产价格泡沫飙涨并不为过。 　　当然，高房价本身，尤其是短时间过快上涨的高房价，会加剧市场投机氛围和资金脱实向虚的趋势，扰乱市场秩序，扰动去产能和经济结构调整大局，因此相关部门宜尽快采取有效的应对举措。 　　除了限价、限购，加强监管等旨在迅速遏制炒房狂热、化解局部风险的短期举措之外，必须采取有力手段引导和改善市场预期，以缓解市场焦虑情绪，抑制恐慌性购房。加大供给无疑是行之有效的举措，但像目???一线城市这样挤牙膏式的供地模式，不仅难收扬汤止沸之功，反而会助长地王现象出现，加剧市场焦虑浮躁。 　　考虑到目前一线城市核心区域住房用地稀缺的现状，比较现实的做法是加快推出郊区住宅用地计划，并辅之以路网等基础设施规划，从而传递出比较明确的增加供给的信号。当然，对于一线城市而言，郊区住宅用地一般而言也不充裕，此时应考虑加强与相邻地区的规划协调和利益分享机制来缓解土地供给压力。 　　一线城市和一些二线城市的高房价说到底是我国公共资源配置结构失衡所导致的，多年来的种种限购措施不仅没有打压房价，反而形成了高房价堰塞湖，因此解决之道应该是提升一线和二线城市周边区域的公共资源供给水平，减少核心城区与周边区域的资源落实，进而减少二者间的房价落差，从而达到对高房价堰塞湖分流的目的。 　　为此，必须对前一阶段的城镇化战略中的失误进行纠偏。大力发展中小城市的初衷是好的，然而就业机会和公共资源在大城市的集聚所形成的吸引力，必然导致那些远离大城市的中小城市乏人问津。在那些缺乏就业和公共资源的地方大力推进城市化，也必然造成资源的极大浪费，导致我国房地产市场供给总体过剩与大城市供给奇缺并存的扭曲格局。而在一些交通不便和各种公共设施匮乏的远郊区建立大批保障性住房的做法更是加剧了这种扭曲，导致了大量“睡城”乃至“死城”的出现。 　　实践证明，围绕大城市构建连绵城市带是集约利用土地资源、化解人地矛盾、缓解一线城市高房价压力、实现可持续发展城市化的必由之路。在此过程中，路网和科教文卫等设施的合理配置是提升远郊区和相邻城市住房吸引力和价值，分流一线核心区高房价堰塞湖的重中之重。 　　应该说，目前围绕主要一线城市推进的京津冀、长三角和珠三角的各种一体化战略，为构建连绵城市带，实现区域协同发展，进而分流核心区高房价压力提供了良好的操作空间，接下来应通过进一步地打破行政藩篱和尽快地整合各种公共资源的均等化来加以落实。事实上，相对于嘈杂拥挤的大城市，不少人群比如老人更青睐到周边城镇去居住，但前提是各种医疗养老资源的改善和退休金领取及各种报销的一体化。换言之，核心城市各种功能的疏解和人群的分流，不应该靠行政规划和行政命令来推进，而更应该在公共资源一体化的基础上通过市场之手来进行。 　　如此短中长期手段同时推进，才能确保在不发生大的起伏和动荡的前提下分流高房价堰塞湖，保障宏观经济平稳运行，实现中国经济健康可持续发展。