楼市“去库存”要“两手抓”.docVIP

PAGE  PAGE 7 楼市“去库存”要“两手抓” 　　楼市“去库存”已上升到“国家任务”。截至2015年10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比2015年9月末增加2122万平方米，再创新高。而2013年9月，全国商品房待售面积44636万平方米，两年间，这一数据增幅达53%。按人均住房面积30平方米计算，可供2200万人居住。若加上2015年前三季度新开工、在施工及竣工住宅，未来几年有约60亿平方米住宅上市，可供至少2亿多人居住。如此循环往复，库存越积越多。尽管日前召开的中央经济工作会议阐释了2016年宏观经济政策方向，其中化解房地产库存将是经济工作的五大重点任务之一。但是，未来一段时期内，楼市供给总量非但不会下降，反而会大幅的超量供应。 　　2016年是“十三五”的开局之年，中央经济工作会议上的表述是为未来经济发展透露方向性的信号。扩大需求是房地产政策的“常规武器”，而降房价、促重组等则是“新式武器”。2015年中央经济工作会议以前所未有的篇幅对房地产去库存进行了论述，2016年仍将是一个以楼市去库存为首要任务的政策年。同时，针对既有政策边际效应减退，新一轮政策也正在相继推出。从会议报告的表述来看，在户籍制度改革和深化住房制度改革两项重要改革措施并举之下，进城落户的农民工将成为房地产去库存的重要新增需求;同时，明确租售并举是深化住房制度的改革方向，着重强调租赁市场的完善和补位;在市场方面，政府鼓励针对去库存的各种降价、营销以及行业内的兼并重组。其重点是，对现有的城镇住房制度进行改革，即不能仅仅是为了消化房地产库存而“去库存”。 　　在2015年的中央经济工作会议公报中，尽管“鼓励开发商适当降低商品住房价格”的要求成为不同以往的政策亮点。但是，楼市“去库存”说易行难。一是从2015年年初楼市3?30政策出台后，多数二三四线城市的开发商就一直按照“以价换量”的策略在出清库存，部分标杆房企的楼盘也加入了降价行列，原有的降价楼盘降价幅度也一再增加，部分楼盘全年降价幅度甚至累计超过25%。二是尽管许多农民工有在城市落户的意愿，但并不意味着这些人??能力买得起房子。一些地方政府也早已尝试着把农民工群体纳入城市住房保障体系。比如，四川省在2013年就把公共租赁住房的30%定向供应给农民工，房租按当地市场租金一半左右水平确定;在福建，多地还探索在农民工集中的开发区、园区，引导各类投资主体面向用工单位或农民工开展公共租赁住房业务。同时，多地政府还通过棚改货币化安置方式消化库存，但成效并不显著。 　　楼市“去库存”，降房价是关键。“只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。”这是巴菲特的名言，用在股市里如此，用在现今的楼市里，也同样如此。房地产的潮水正在退去，裸泳者光着屁股浮现出来了。即便国家再度出手，但是经过了快速扩张的“黄金时代”，“黄金房地产”这桌麻将也过了拿地即可“地胡”、定天价即可“天胡”的时代。尽管2015年全国商品房成交量有望接近甚至超过2013年的最高水平，但从全国商品房待售面积来看，截至2015年11月仍超过6.9亿平方米。“2011年以来的五年中几乎每年新增加1亿平方米左右待售面积，这还没有包括全国大批在建项目，以及已经卖出土地但还未动工的项目。一些城市前几年开发量过大，使得楼市库存去化艰难。”一如中国房地产业协会原副会长朱中一所言，“能活下去，就是万幸”。业界大佬王石一句“楼市不妙”，早早地为整个房地产行业定下了暗淡不振的基调。随行就市是市场经济最基本的一个规律，价格规律不会以人的意志为转移，房企要冷静分析房价上涨的概率。如果再没点儿让利的诚意，谁会掏真金白银救你呢？楼市“去库存”，房企要有“诚意”。 　　2011年以来，全国房地产投资额一直高于销售额，大量的资金沉淀于存货之中，这是一个直接关系到发展快慢甚至生死存亡的问题。从目前的情况看，除少数地区外，全国大部分区域的房价上涨预期已不复存在，人为（或政策）延长的繁荣也正在终结。数据显示，在公布2015年三季度报告的80家房企中，80家房企的平均净利润率8%，达到历史最低值。而2013年房企平均净利润高达11.97%，2014年平均净利润率则为10%。在这一背景下，一些房企转行做体育，一些房企试水互联网金融，还有一些房企玩起了石墨烯。所以，房企必须清楚自身所处于房市周期的哪个阶段？是选择与周期共舞，还是与周期抗衡？否则，就真的危险了。买房这事儿，总经理说了不算，买不买房的决定权最终还在老百姓的手里。所以，拯救自己还得靠房企自己，适当降价才是最明智的选择。 　　去库存、去库存、去库存！重要的事情说三遍。但是，真要“去库存”，一点儿都不容易，太不容易了。从表面上看，虽然每一个地方政府都有动力推动去库存，但真正的目的还是出让土地。从本质上