浅析“白银时代”中小房企如何走出融资困境.docVIP

PAGE  PAGE 10 浅析“白银时代”中小房企如何走出融资困境 　　摘 要 房地产是资金密集型行业，融资能力是房地产企业发展的关键。我国中小房地产企业始终不能发展壮大，其主要原因在于我国中小房地产企业陷入了融资困境。特别是随着“白银时代”的到来，房地产市场分化加剧、竞争加剧、洗牌加快、利润减薄，中小房地产企业由于自有资金少、管理不够规范、缺乏适当的风险防范机制，导致市场适应性差。在恶劣的市场环境下，它们的经营很容易受到冲击，严重时可能会资金链断裂，造成企业破产。如何走出融资困境，已经成为中小房地产企业保持健康稳定发展所要解决的主要问题。本文从认清当前形势下中小房地产企业受政策因素影响较大、对外部资金的依赖性较强、民间融资逐渐成为融资新渠道等融资特点入手，分析中小房地产企业的融资困境及形成困境的外部原因和内部原因，针对性地提出要改善中小房地产企业融资的政策环境、加强自身建设提升核心竞争力、结合自身情况选择合适的融资方式等解决困境的方法，希望通过各方共同努力使中小房地产企业走出融资困境。 　　关键词 白银时代 中小房地产 融资困境 　　一、“白银时代”中小房地产企业的融资特点 　　目前的房地产市场竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。竞争加剧，市场已经从过去的卖方市场开始变成买方市场，竞争在加剧。洗牌加快，最近两、三年以来房地产的洗牌速度在加快，在北京和上海的交易所，交易的公司越来越多，一些中小企业，一些没有品牌的公司被兼并、被合作、被淘汰的情形发生得越来越多。利润的减薄，整个市场上房地产的净利润这几年有明显的下降。据Wind统计数据显示，沪深两市有71家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业就有27家，占比近四成。其中，万科集团的高增长状态也已结束：利润增速也只有0.8%，同比下降58%。房地产行业进入“白银时代”的表现愈加显著。正如万科总裁郁亮所说：“房地产已经进入白银时代，轻松赚钱的时代已经结束。”万达总裁王健林也表示：“中国房地产市场已进入供需平衡为主要特???的发展新阶段，房地产企业发展需要新思维、新模式。”此时，面对越来越难卖的房子，以及越来越薄的利润，如何在当前生存环境日益困难的情况下保持稳定的资金供应链是中小房地产企业生存的首要条件。因此要认清当前形势下中小房地产企业的融资特点： 　　（一）受政策因素影响较大 　　近年来随着我国加强了对房地产市场的宏观调控，房地产市场分化加剧，部分城市的投资风险加大的同时，不同规模的房地产企业融资环境也发生了不同的变化。房地产市场普遍面临巨大的融资压力，中小房地产企业首当其冲。 　　（二）对外部资金的依赖性较强 　　在整个房地产开发过程当中，房地产企业开发项目需要大量资金，包括购买土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、税费等开发间接费用。中小房地产企业由于自有资金有限，严重依赖外部融资。导致大部分中小房地产企业资产负债率较高，进而财务风险较高。 　　（三）民间融资逐渐成为融资新渠道 　　在宏观调控的影响下，银行资金投放紧缩，信托等金融产品也减少融资。私募基金、融资租赁、典当融资等各种金融形式成为银行收紧贷款后的新的资金来源。 　　二、“白银时代”中小房地产企业的融资困境 　　（一）现阶段市场环境不容乐观 　　尽管从2015年开始，从中央到地方又开始持续不断的出台托市政策：除几个一线城市外其余城市已取消限购政策、降低存款准备金、贷款基准利率、支持公积金贷款、严控供地规模、二套房首付比例降低、转让两年以上住房免征营业税等等。然而，资本市场的偏好和波动似乎并未受到这些利好政策的诱惑。在这样的市场环境中，短期内那些实力雄厚、管理规范、已经建立了有效的风险防范机制的大型房地产企业受到市场影响的可能性相对较低，但受影响最大的是资金链脆弱的中小房地产企业。更何况就在2015年5月，万达和万科这两家房地产巨头宣布了建立战略合作关系，今后将启动联合拿地、开发等许多深度合作。在“万万联盟”这种强强联手的趋势之下，中小房地产企业的生存更加严峻。 　　（二）直接融资较为困难 　　虽然发行股票和债券是比较理想的直接融资方式，但随着房地产调控政策的出台，房地产企业在股票市场的融资渠道已基本关闭，无论是IPO还是重组借壳。因为资格审核严格，一般只有大型房地产企业能够上市，对于大多数中小房地产企业而言，受限于股票上市门槛，通过上市融资的困难较大。相比股票融资，我国房地产企业发行债券并不多见。国家对债券发行主体有严格的条件限制，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，中小型房地产企业很难达到要求。 　　（三）银行、信托监管收紧 　　由于银行贷款一般需要足够的抵