浅析“营改增”后我国房地产企业流转税税负变化趋势.docVIP

PAGE  PAGE 5 浅析“营改增”后我国房地产企业流转税税负变化趋势 　　摘要：“营改增”全名为“营业税改征增值税，它是我国为了加速财税体制优化改革所采取的重要措施。在“十一五”期间推出此项举措，无论是在经济转型上，还是第三产业发展上，都有十分有利的价值。除此之外，也对分离企业主辅、促进专业协作、优化相关业务结构上也有重要价值，通过对市场调查实际数据进行分析，发现房地产产业仍然是我国国民经济的重要支撑，而且房地产业与民众的生活有着千丝万缕的联系。但是由于我国房地产税制还存在较大问题，因此也一度是民众重点关注的对象。本文主要探究的就是“营改增”后我国房地产企业流转税税负变化趋势。 　　关键词：“营改增”；房地产企业；流转税；税负；区别；措施 　　中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）025-000-01 　　通过对实际生活中行业的调查和数据分析，得出对国家的整个国民经济来讲，“营改增”确实使企业税负得到进一步的降低，可其对于交通运输业、有形动产租赁等部分的行业不但没有起到降低的效果，还使这些行业的税负不断上升。 　　一、营业税与增值税制之间的重要区别 　　从当前的市场形势来看，营业税和增值税是我国流转税制当中最主要的两种。这两种税制之间是有着很大差别的。例如，营业税是一种对那些只在境内提供应税劳务、销售不动产，或者转让无形资产的个人或者企业所征收的税种。其中的课税主要包括的有：文化体育行业、建筑行业、服务行业、销售不动产等。它属于地方财政收入当中的重要方面。增值税的征税对象是只在我国境内经营的单位和个人，对其在生产经营当中取得的增值额征收的税种。它的课税主要包括：销售货物、进口货物、交通运输劳务等，属于中央财政收入的重要方面。根据上面的定性可以发现，房地产产业属于营业税的征税对象。但是，随着我国提出的“营改增”措施的不断推进，房地产业在未来也会划入增值税的征税对象当中。近些年来，“营改增”措施推进以后，房地产产业的流转税税负发生了较大的变化，这???房地产业的发展，以及民众的实际生活，都是一个较大的影响。要想弄清楚这种变化趋势，我们首先要弄清营业税以及增值税在税率、计税方法的特征差异。 　　1.税率特征差异 　　税率是影响税负变化的最直接的因素。一般情况下，税率越高，税负水平往往就会越高。根据我国现在所推行的税制来看，房地产产业仍然属于营业税的征税对象。根据对实际情况进行归纳，房地产业当中涉税的业务主要有以下几种：不动产销售、不动产租赁、土地使用权转让。其中以不动产销售为主要涉税业务。这三种业务使用的税目有很大差别。不动产销售适用的税目为5%；不动产租赁从实际来讲，属于服务业当中的租赁业，适用的税目为5%；土地使用权转让从实际上讲，则属于转让无形资产，适用的税目也为5%。由此我们可以说，在现在的税收制度之下，房地产业当中主要业务适用的税目均为5%。增值税与营业税相比，较为复杂。对于一些小规模的纳税人来说，只适用3%的征收率。对于一般的纳税人来说，需要的基本税率为17%。而对于那些农业产品、食用植物油等部分特殊产品而言，适用13%的税率。交通运输业则适用11%的税率。建筑业是与房地产业息息相关的产业，按照现在的《营业税改征增值税试点方案》中的规定，它需要适用11%的税率，但是规定当中并未专门提及房地产的适用税率。目前，学术界在经过分析之后，一致认定房地产业也将会采用11%的适用税率。笔者在本文当中，也坚持与这些学者相同的观点。房地产业在“营改增”推行之后，税率上升到了11%，那么就有可能直接导致流转税总体税负的上涨。 　　2.计税方法 　　营业税主要的课税对象时营业额，计算公式为：应纳营业税=营业额×适用税率。纳税人在销售不动产时获得的营业额，就是他们在销售时从卖家那里获得的全部价款以及额外的费用。对于土地使用权转让以及不动产租赁，我国也有相应的计算规范。房地产业当中的三种主要业务，都是按照营业额全额作为计税基础的。但是房地产业也有有关差额计税的规定。《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》当中有明确规定，简单概括即为：在营业税制的相关规定之下，房地产业将主要依据营业额全额以及规定税率来确定最终税额，但是对于一些特殊业务范围，将会按照营业额差额以及规定税率来确定最终税额。 　　增值税的计税方法主要包括的有间接和直接两种方式。我国现在主要采用的就是间接计税。在“营改增”措施施行以后，我国的房地产企业就能够抵扣进项税额，这是税制改革之后，我国房地产业税款缴纳上的一个较大的改变。增值税是按照小于营业税计税为依据，那么如果单单从这个方面来看，可能会导致房地产业税负呈现下降的局势。 　　二、“营改增”后保障我国房地产业流转税税负均衡的措施