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PAGE  PAGE 10 浅析我国房地产去库存存在的问题及对策 　　摘 要：2015年末，中央经济工作会议明确提出房地产要去库存，在这一背景之下，2016年初，一二线房价快速上涨，引发人们对于房地产泡沫的担忧。文章就房地产去库存背景、政策成效、此轮房价不降反升的原因等进行了分析，并就如何促进房地产健康发展提出了建议。 　　关键词：房地产去库存 背景 存在问题 成因 对策建议 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2016）08-029-03 　　2015年12月18日至21日，中央经济工作会议在北京召开，会议部署了2016年经济工作五大任务，其中将房地产去库存列为工作重点，并相继出台了一系列政策措施。但自2015年下半年开始，我国一线城市房价开启了新一轮的急速上涨，涨价逐渐传递至二线城市，导致“地王”频出，一时之间，一、二线房地产市场交易活跃度激升。时值中央提出房地产去库存之期，房价急速上涨引起许多学者对房地产市场泡沫的担忧。 　　一、房地产去库存背景 　　（一）库存规模 　　当前，我国房地产业库存规模庞大，消化周期漫长。据国家统计局数据显示，截至2015年，全国商品房待售面积达到历史高位，为71853万平方米；自2000年到2015年，15年累计商品房新开工面积为1754064.32万平方米，累计销售面积为1200358.58万平方米，即未销售面积累计为553705.74万平方米，具体如表1所示。按照最近三年商品房销售面积最多的年份2013年的销售速度（2013年全年的商品房销售面积130550.59万平方米），也需要4.24年的时间周期来消化库存。 　　（二）去库存成效 　　1.成效初显，销售面积显著提高。根据国家统计局发布会发布，2016年4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米，并低于去年末的规模。随着去库存相关政策的出台，各项政策逐渐发力，房地产去库存效果也得到初步体现，但仍需要持续监控相关数据，引导房地产开发企业看清去库存大背景，避免投资热??次抬头，刺激泡沫产生。 　　2.地区分化明显，重点城市成效显现，非重点城市压力依旧巨大。去库存成效地区分化明显，主要表现重点城市去库存成效显现，非重点城市库存压力依旧巨大。2016年4月末，重点城市商品房待售面积2.72亿平方米，比3月末减少600万平方米，比去年末减少397万平方米；非重点城市待售面积4.55亿平方米，比3月末减少226万平方米，但比去年末增加1233万平方米。重点城市库存待售面积开始降低，反映出去库存政策成效开始显现；但非重点城市虽然四月待售面积较三月有所降低，比去年反大幅增加，因此，房地产去库存在非重点城市有所发力，但因其库存规模过大，压力仍旧巨大。 　　（三）去库存的必要性 　　1.有助于我国经济的平稳运行。房地产业作为我国国民经济的重要组成部分，对我国经济平稳运行至关重要。房地产业在国民经济中具有十分重要的地位，它与20多个产业有直接关系，上下游共涉及50多个行业，在所有产业之中影响力之大，覆盖上下游产业链之广，是其他产业无法比拟的。目前我国经济增速持续下降，产业结构面临调整，经济持续发展面临挑战。面对困境，中央提出要化解过剩产能，而与房地产业息息相关的水泥、钢铁等行业正是产能过剩的“重灾区”。通过去库存，促进房地产业健康、稳定、持续地发展的同时，以点带面，带动与房地产业相关行业的整合重组，升级产业技术，淘汰落后产能，推动我国经济健康平稳发展。 　　2.有助于防范系统性风险的发生。一方面，房地产业是资本密集型行业，它的发展离不开各类有效融资方式，其中银行信贷由于其资本成本的优势，在融资比例中占比较高，如果任由房地产继续盲目追加投资，库存持续走高，泡沫不断膨胀，将会提高银行坏账率，增加银行风险；另一方面，作为房地产开发成本中占比最大的土地出让金，是地方财政的重要来源以及地方债务的质押资产，“房价预期决定着地价”房地产库存高企，增加房价下跌预期，由此产生的直接后果就是地方偿债能力的下降，发生债务风险。因此，房地产去库存，能够有效防范房地产业引起的系统性风险，为我国经济改革创造有利、稳定的外部坏境。 　　二、当前房地产去库存产生的问题及原因 　　（一）一、二线房价过快上涨，形成新的涨价预期 　　根据中国指数研究院数据显示：十大城市（北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都）新建商品房2016年5月与2015年5月对比（详见表2），均价房价累计涨幅分别为：13.61%、20.69