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PAGE  PAGE 6 浅议优化房产项目税收筹划的重要性 　　摘要：本文基于与房地产项目密切相关的土地增值税概念，分析房地产项目的土地增值税税收筹划内容。并结合房地产项目的具体案例对房地产项目的税负优化实施方式进行论述，最后基于案例分析结论阐明优化房地产项目税收筹划的重要性。 　　关键词：房地产项目；税收筹划；重要性 　　一、土地增值税的概念及其特殊性 　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得收入的单位，按照国家规定的扣除后的增值额部分对国家进行纳税的一种税负。土地增值税是房产企业负担最重的一种税负，其所采用的方法是超额累进税率，这种计税方式更增加了企业的税收负担，相应地，土地增值税的筹划对房产企业来说显得尤为重要。合理的土地增值税筹划方式能够在降低企业生产经营成本的同时有效提升企业价值。 　　二、房产项目的土地增值税税收筹划分析 　　（一）普通住宅税收筹划 　　对于普通住宅项目的税收筹划，应当做好项目定价，把握好土地增值税税率变动的临界点，定价时应当准确把握土地增值税的税率档次，提高企业的税后净收益。普通住宅项目享受20%以下增值率免征土地增值税优惠政策，依据相关计算方法将免税的最高定价作为参考。利用土地增值税临界点来选择适当的开发方案，避免因增值税率高于起征点造成税负增加。另外房产企业可以选择适当的利息扣除方式，贷款利息扣除限额包括商业银行同类同期贷款利率限额扣除以及按税法规定的房产开发成本的10%以内扣除两种方式。在市场可以接受的范围内，房产企业采取适当的方式加大公共配套投入，改善项目的绿化环境，提高档次，增加扣除项目金额，降低税率。 　　（二）成本测算和分配 　　完善企业管理制度，合理划分管理部门及生产部门，对房产企业的管理费用、销售费用以及工程项目中的开发间接费用等成本测算没有严格的规定，因此在实际业务中，房产企业财务部门能够依据自身实际情况，将开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等与公司业务做合理的分割，在组织机构、人员编制等方面也能够进行合理的分配，从而做到能够将各部门费用明显区分列支，减少因企业部门职责划分不清带来的费用认定风险，加大建造总成本。 　　三、税负优化的可行性实施方式 　　以“丽景长安”项目为例，丽景长安项目由2栋保障房、7栋商品房及配套商业、地下车库组成，总占地面积73，188m2，总可售建筑面积248，602.95 m2，其中2栋保障房可售建筑面积50，496.62m2，占比20%。商品房户型为137m2和155m2的平均单价分别为3万和3.4万，每套平均售价分别约为430万和490万。项目取得土地使用权，建安成本已分别按照保障房、商品房、车库、商业等进行了归类，测算土地增值税时，保障房和非普宅成本均按照建筑面积比例分摊计算，测算应缴土地增值税为15.07亿。 　　其中：1.丽景长安项目若全部销售收入约为71.8亿，其中普宅收入3.53亿，非普宅收入63.14亿，车库和商业5.16亿，本次测算按照非普宅收入68.3亿为基数测算。 　　2.由于普宅部分增值额为负值，不缴纳土增税，本次测算仅考虑非普宅部分土增税。（见表1） 　　非普宅增值税计算：（见下页表2） 　　依据此房产项目的具体情况，可以采用以下方式进行土地增值税优化。 　　（一）按不同方式进行成本分摊 　　一是按照占地面积分摊土地成本，依据北京市地方税务局公告2016年7号《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》第三十一条的规定解决占地面积和综合经济技术指标作为税务机关认可的证明材料，在项目清算时使用“基底占地面积”计算分摊保障房和商品房土地成本，能够得到税务机关认可，此次测算预计可节约土增税3460.18万。（见表3） 　　二是专属建安成本的方式，根据北京市地方税务局公告2016年7号《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》第三十一条（三）。使用该种方式需要房产公司提供足够的证据支持建安成本可以按受益对象直接归集，通过沟通让税务机关认可企业建安成本专属于某项成本对象的真实性、准确性、完整性。而其他开发成本包括前期费用和基础设施费，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用及其他间接费用不能独立核算的成本，需按建筑面积比例去分摊；如果方案落地实施阶段能够全部顺利解决，此次测算建安成本如果不按建筑面积分摊由原基础数据扣除项目总额29.36亿增加到30.67亿，预计可以节约土增税7869万。 　　三是车位和商业自持或打包销售的方式，该项目车位计税成本1.3万/M2，车位的可售面积平均34 M2/个，以此计算车位的可扣除成本约为30万/个。市场销售价格为25万/个，因此该项目车位为负增值。根据北京市地方税务局公告2013年第8号第二条的规定，土