浅议营改增对房地产企业的影响及应对措施.docVIP

PAGE  PAGE 5 浅议营改增对房地产企业的影响及应对措施 　　摘要：营改增指的是将传统的营业税改为增值税，营业税改增值税的根本目的是为了减少重复征税，为了减轻企业的税收负担，是结构性减税的重要措施。“营改增”从整个宏观经济来的确能促进产业结构调整，降低企业税负，但不是所有的行业都能受益，房地产行业和建筑行业在“营改增”中将会遇到很多的困难和挑战。本文就“营改增”对房地产行业可能会造成的影响进行了具体分析，并提出了应对的策略。 　　关键词：房地产企业 营改增 影响 对策 　　随着“营改增”的不断深化发展，我国“营改增”已经取得了一定的发展，各行各业均受到了营业税改增值税制度的影响，房地产行业也不例外。房地产行业是近年来的热门行业，“营改增”的税收制度改革必然也会给房地产企业税收带来一定的影响，应该如何应对“营改增”对本企业带来的有利和不利影响是房地产企业管理人员需要重点关注的问题。 　　一、“营改增”对房地产开发企业带来的影响 　　（一）对企业税负的影响 　　1、“营改增”对土地增值税和企业所得税的影响 　　营业税和增值税虽都是流转税，但在税制设计和财务核算上存在很大区别。增值税为价外税，营业税为价内税，“营改增”后房地产开发企业的销售收入、成本按价税分离计量，企业收入、成本、利润将不同程度的降低，从而影响企业的土地增值税和企业所得税。“营改增”后流转税税负增加，土地增值税和企业所得税税负有所减少，但流转税的增加是否能低于土地增值税和企业所得税的减少，一是要看房地产开发企业执行的增值税税率；二是要看企业获取增值税进项抵扣额。 　　2、受相关行业“营改增”的影响 　　与房地产行业相关的行业很多，“营改增”对这些行业的影响，势必影响到房地产开发企业。建筑安装业是与房地产开发行业密切相关的直接上游企业，建筑业在“营改增”会受到很大的冲击，由于建筑施工企业原料购买的品种繁杂，除了钢材等主要材料能取得增值税进项税抵扣外，大量的零星材料采购如砂石、石头、泥土等无??取得增值税专用发票，建筑施工企业的主要成本中人工成本占有很大比重，约占工程造价的25%，人力资源成本无法进行增值税进项税额抵扣，因此建筑施工企业的税负将会上升。根据税负转嫁的原理，建筑施工企业会将提高的税负转嫁给房地产开发企业。另外，融资成本是房地产开发企业三大成本之一，金融行业目前仍未实行“营改增”。这些密切相关行业的“营改增”将会影响房地产企业税负。 　　（二）对企业财务管理与会计核算的影响 　　营业税为价内税，增值税为价外税，实行“营改增”后，企业的主营业务收入因扣除增值税而减少，假定税率为17%，原主营业务收人为117万元，“营改增”后主营业务收入变为100万元，增值税销项税为17万元，同理，也会降低同定资产的价值和主营业务成本。从而影响企业资产、利润等财务指标。 　　在现行的税制下，房地产开发企业财务管理水平参差不齐，征收营业税时不涉及进项税额抵扣的问题，在发票的管理上也不是很严谨，其难以胜任增值税征收事务的要求。“营改增”后会计核算工作、核算方法都发生了变化，增加了成本控制的难度。 　　“营改增”对房地产企业现金流的影响。现行税制下房地产开发企业需要在房屋预售期便确认预售收入，并预缴营业税，这样占用了企业的流动资金。“营改增”后，项目前期购进材料，施工投入等会产生大量的进项税留抵，不用缴纳增值税，对房地产开发企业来说，可缓解资金的压力。 　　二、房地产开发企业面对“营改增”的应对措施 　　（一）加强对“营改增”的认识和学习 　　要正确应对“营改增”给企业带来的有利和不利影响，房地产企业领导和管理人眼必须要加强对人员素质的重视，要求相关工作人员要加强对“营改增”政策和制度的了解和正确认识。因此，房地产企业需要对财务部门的工作人员进行有针对性的培训，提高工作人眼对“营改增”相关政策的掌握程度，并要求工作人员根据税收制度的变化转变财务核算方式，提高核算的质量。此外，企业还需要加强工作人员的纳税意识，要求及时向相关负责人索要增值税发票。同时，企业还需要建立专门的税务管理部门，加强对税收的统筹和管理。 　　（二）实施全面税收筹划管理 　　第一，对于开发成本来说。即使企业在项目开发之初就竭力控制开发成本，但是由于“营改增”的制度特色，房地产企业的开发成本必然会呈现增加的趋势。因此，企业要切实降低开发成本还是需要从建筑材料方面进行控制和筹划；第二，对于坚持材料的税收筹划。建筑材料的供应商选择是关键，由于企业无法在开发成本上经常有效的税收筹划，那么企业就应该要重视供应商的选择。在选择材料供应商时，企业将是否能够获取增值税专用发票及其可抵扣的进项税额度作为重要的选择依据可以有效的利用“营改增”的税收特征降低生产成本，提高企业的