浅谈房地产企业融资风险及防范对策.docVIP

PAGE  PAGE 5 浅谈房地产企业融资风险及防范对策 　　摘 要 本文对房地产企业的风险进行了分析，以K公司为例分析了房地产业的融资风险，最后就如何防范我国房地产企业融资风险提供一些合理可行的建议，以期为我国房地产企业提供一些参考。 　　关键词 房地产融资 风险 防范对策 　　一、房地产企业融资风险的种类 　　（一）利率风险 　　大多数房地产企业的资金来源大多是银行贷款，所以对房地产企业来说影响最大的莫过于利率的波动。房地产企业的资金周转期相对较长，在这个时期利率变化越大风险就越大。如果利息增加，企业的资金周转就更困难，资金链出现问题的可能性就越大。 　　（二）违约风险 　　筹资活动是房地产企业进行经营的前提，可是如果房地产不能及时足额地归还所贷款项，就容易出现违约风险。违约风险大体分为两种：一种是由于企业自身资本结构和融资策略不合理而造成无法偿还借款的情况，这叫做被动违约；另一种是企业出于牟利等别的原因而故意不归还借款的现象，这叫做主动违约。 　　（三）其他风险 　　主要包括意外风险（如操作不当或自然灾害所造成的风险）、汇率风险和国家政策变动风险等。 　　二、房地产企业融资风险的成因 　　（一）融资渠道过于单一 　　房地产业的融资主要有银行贷款、房地产信托、上市融资等方式。但就目前来说，在有关部门的调控下，房地产信托已明显降温，国家的政策使得这一融资渠道渐渐淡出人们的视线。对于上市融资，由于我国对于房地产企业的上市要求较严，审计时间长，手续复杂，成本较高，而我国中小规模的房地产企业较多，很多企业都无法达到上市要求。因此，上市融资对于大多数的房地产企业来说也是不太可行的一个融资渠道。相比之下，银行贷款对于很多公司来说是最方便快捷的一种融资渠道。可是对于房地产企业来说，一旦房地产市场遇到一些较大的波动，房价骤降，或者商品房大量积压，资金没有办法在短时间内收回，就没有办法偿还银行的贷款。 　　（二）负债规模过大，资本结构不合理 　　企业本身的自有资金通常不???以支持企业的正常运转，企业就需要引进外部资金。由于国家税法规定企业的债务资金的利息在企业所得税前列支，而且债权人承担的风险比投资者要小，要求的报酬率又低，因此企业的资金主要来源通常是债务资金。但是过多的借入资本会导致企业自有资本与借入资本比例不恰当。借入资本的比率越高，企业需要偿还的本息就越多，企业的资产负债率也越高，丧失偿债能力的可能性就越大。[1] 　　（三）风险预警机制不够健全 　　由于房地产业属于资金密集型行业，需要大量的资金来维持正常运转，所以房地产企业应该有良好的风险预警机制来防范财务风险。可是目前有些房地产公司过分追求利益，忽略了对风险的规避。 　　（四）国家政策对房地产市场影响 　　作为资金密集型行业，房地产业直接受国家宏观调控政策的制约。自2012年以来，央行多次上调存款准备金率和存贷款基准利率，减少了很多购房者的购房欲望，也使得一些公司的资金链出现问题。 　　三、案例分析 　　（一）公司简介 　　K公司是一家在上海证交所上市的上市公司，2008年12月23日重组，公司主业从信息技术转型为综合性房地产开发，2009年4月更名为K公司。重组后，作为集团内的唯一房地产开发业务运作平台，K公司成为全国性大型房地产开发企业集团，在全国各地拥有11家房地产开发企业和项目公司，公司现有开发项目43个，占地面积300多万平方米，建筑面积500多万平方米，公司总资产110亿元。 　　（二）公司财务状况及融资风险分析 　　由表1可以看出，K公司的资产和负债都呈不断上升的趋势，这是由于报告期内公司不断扩大规模，经营业务不断增长。但公司负债的增长幅度远远大于公司资产的增长幅度，负债结构不太合理，容易造成难以偿还负债的风险。 　　由表2可以看出，K公司的经营活动产生的现金流量净额和现金及现金等价物净增加额一直呈下降趋势，这说明K公司经营活动产生的现金流量金额远远不能支撑企业本身的资金需求。K公司的经营活动产生的现金流量净额出现负值，其原因主要是国家宏观调控政策出台后，经营状况不够乐观。而且，银行的信贷条件也做了相应改变，利率下降，放款速度减慢等一系列的问题在一定程度上也影响了现金的流入。 　　（1）偿债能力分析。流动比率和速动比率是分析企业偿债能力的一项重要指标。通常认为流动比率为2速动比率为1时则说明企业偿债能力比较正常。从分析中我们可以看出，K公司的流动比率3年来一直高于2，速动比率也一直偏低，说明公司偿债能力较弱。 　　（2）营运能力分析。公司的应收账款周转率呈逐年下降的趋势，这应该与报告期内国家的宏观调控政策有关。存货周转率下降则说明K公司存货变现能力较差，资金使用效率不高。 　　四、我国房地产业