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PAGE  PAGE 10 深圳“定向”卖地新策 　　在市场博弈进入关键时刻，通过“双限双竞”等一系列模式对土地出让方式进行改革，或将保证深圳房地产市场的平稳预期。 　　随着楼市调控新政在全国范围内的密集落地，深圳近日亦在土地市场调整方面，拿出了自己的“一城一策”，即住宅用地以“双限双竞”方式出让。所谓“双限双竞”，即限销售房价、限成交地价，竞成交地价、竞人才住房面积。从2016年5月推出首宗试点商品房现售的商住地块，到2016年末在全国范围内率先推出此种新型招拍挂方式，深圳土地出让的“定向”式特征，正在越加明显。 　　深圳希望通过土地合理供应稳定房价及增加人才住房供应，增强自身吸引力，最终继续撬动产业发展。但这种多维度垒高准入门槛的政策设计，其政策主旨及效果，业内目前看法不一。 　　“关于深圳现阶段的表述??有一个词叫‘高位过坎’。这个‘高位’，在某种程度上可以理解为高成本，而高成本的代表就是高房价。高房价的成因很复杂……对深圳而言，放任房价飞涨无异于自毁根因。打造创新中心的先决条件，就是要让人才能够安居乐业。这则看似简单的土地出让公告，传递的政策信号却不简单：吸引人才，深圳从安居入手。”当地媒体对这一新策解读称。 　　“（双限双竞）这是为巩固和延伸 ‘3?25’楼市新政以及‘深八条’所作出的政策加码。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，垒高准入门槛，避免地王频频出现，或将保证深圳房地产从土地价格到房价的平稳预期。 　　而在深圳之外，北京亦在近期的土地出让中推出了类似的政策。“价高者得几乎是目前获取居住用地的唯一渠道。但在‘地王’频出、楼市调控意愿较为强烈的背景下，我们的土地出让模式应该进行探索性改革。”深圳市房地产研究中心的一位研究人员表示。 “限制重重” 　　2016年，“地王”频出，多个城市的土地市场持续火爆。 　　在中国指数研究院发布的《2016年三季度房地产市场总结与四季度趋势展望》报告中，前三季度，全国300个城市各类用地成交平均溢价率达48 .6%，同比提高35.4%。其中，住宅用地的溢价率为62.8%，较上年同期提升45.4%。 　　作为过去两年房价“领涨者”的深圳，自不例外。据深圳中原研究中心监测：2016年，深圳全市土地招拍挂市场共成交59宗地块，总成交面积为229.5万平方米，同比增长30.9%;土地出让金额约为1044亿元，同比增长140%;综合楼面地价每平方米12651元，同比上涨49%。各项数据，均创下近年新高。 　　火爆之余，深圳的调控地价新措施，终于在2016年11月10日出台。这是一个即使粗略翻看，也能发现对各方都设置了重重限制的制度设计。 　　深圳市土地房产交易中心发布公告称：深圳将增加供应三宗居住用地，这三宗居住用地分别位于龙华、大鹏和坪山，供应土地总面积7.5万平方米，总出让价格最高为57.6亿元。商品住房预售时，销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%，最高销售单价不得高于限定价格;竞得人须在成交后即时签订《成交确认书》，并自签订之日起五个工作日内一次性付清成交地价款，且在商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑装修;而竞买报价达最高地价限价时，竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积。 　　此外，参加竞拍的开发商还要提交《关于土地购置资金来源的承诺函》，承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等，并且会严格审查资金来源。“卖地方设置了更为复杂的竞拍规则，可称为一道奥数题。”一位房企人士评价说。 　　不仅如此，地块所面向的购房人群也进行了规定，必须要满足以下条件之一：夫妻双方为深圳市户籍;夫妻一方为深圳市户籍，另一方必须缴纳社保达到八年;夫妻双方均为非深圳市户籍，双方必须缴纳社保达16年;单身人士（含单亲家庭）或夫妻一方年满35周岁，本人必须为深圳市户籍或在本市累计缴纳社保达到十年;且五年内不得转让。 　　深圳中原研究中心认为，出让规定的目的主要在于四个方面：1.抑制投资客的投资投机行为以控制深圳高企的房价;2.加大90平方米以下刚需户型的供应，以调整深圳房地产市场结构，保障其合理健康发展;3.通过竞配人才住房面积进一步落实政府人才招募计划;4.规范土地资金市场，降低拿地过程中的金融杠杆，降低潜在金融风险。 　　此次竞拍开始前，深圳市一家房地产公司的研究人员对《财经》记者表示，“双限双竞”对周边项目影响主要体现在市场预期上。前期地王项目定价还是看其项目本身的产品定位和进入市场时的市场环境。而条件相对严苛之下，地价越高，利润空间越窄，房企竞价会相对谨慎。 　　美联物业全国研究中心一位总监亦在此前公开表示：“从地块所在区域周边项目的平均价格来看，地块的最高限价会有10%左右的价格空间。限价