深度剖析选址的五痛.docVIP

PAGE  PAGE 4 深度剖析选址的五痛 　　麦当劳CEO说过，餐饮最重要的是三件事：选址、选址、还是选址！餐饮选址的8大谨慎法则： 　　 1.下行商圈要谨慎; 　　 2.灯下黑要谨慎; 　　 3.楼中店要谨慎; 　　 4.畸形房产要谨慎; 　　 5.买肥搭瘦要谨慎; 　　 6.新盘新场要谨慎; 　　 7.二房东要谨慎; 　　 8.决策机制含糊要谨慎。 　　选址之痛1： 　　 新场有风险，入市当谨慎！ 　　如果熟悉东莞虎门的朋友，你一定当初会认为虎门国际购物中心是个不错的项目。区位优势明显，周边有虎门汽车站，镇区核心商圈的五星级龙泉大酒店，边缘密集的居民区，自身配套虎门第一家巨幕影院，主力店大润发超市等。 　　其实很多投资者看好它，因为它引入了主力店大润发，在签合同时还特别留意餐饮集中的区域在哪，能否成行成市形成品牌聚力，是否在逛街购物人流的动线上。可是，当投资者进场筹建时，露天的广场通往地下餐饮区突然多了天花，开发商为了扩大招商面积创造业绩也是拼命利用空间做加法，牺牲原本的功能定位，更不在乎已进商家的存活，品牌布局混乱，动线破坏，可见度不高，广告位设置不够等等诸多因素，终于走进了自掘的坟墓。 　　 总结： 　　在二三线城市，应该更多关注开发商的开发，规划，招商，运营，营销，物管等综合实力，特别是私人老板，土豪的项目，千万不要被他的招商推广误导，要有自己的判断，宁可等开业后第二波品牌调整时找机会进入，也不要贸然第一个吃螃蟹。总之，新场有风险，入驻要谨慎！ 　　 选址之痛2： 　　 单体楼中店，一年后不见 　　原来的店址所在是一间超大饭堂。目标顾客就是本座大厦和附近几个甲级办公楼盘的白骨精们。当时投资者老张计算的就餐人流量一天至少2000人，这个基数对于整栋30多层的大楼只有独家餐饮配套的老张而言是得天独厚的优势。 　　可是，等老张开业后，形势急转直下，一天不到1000人的消费远远不足以支撑他的投资，更别提收益了。为什么？因为过于自信，过于盲目，老张干了迄今为止最大面积的店――900平方米。可是，老张阻止不了陆续有楼层???空的搬离，阻止不了越来越多周边餐饮配套楼盘的增加掠夺，阻止不了周末节假日休息时大楼人去楼空的宁静。 　　 一年后，老张不得不关掉了门店。 　　 选址之痛3： 　　 二房东，千万别当真！ 　　小李选择在广州市一处开店，事实上筹建到开业很顺利，开业后生意上升趋势明显。但二房东是个混蛋！他作为二包租，定位所承租的近2000多平方米的项目严重失误，将过气服装档口塞满除了两个餐饮外的所有区域，该区域虽然是街铺，但毕竟在二楼，又临近春节开业，珠三角城市的特点，特别是深广莞，基本大部分城市建设者在春节都会离开回老家。 　　春节期间本身是快餐业态生意的淡季，生意要守的。这老兄可倒好，开业刚刚3个月就开始拖欠大业主租金，他确实也损失很大，包下这项目改造据说投入了4百万元，加装扶手梯，做外立面改造等，但无论如何，他违约了，殃及池鱼。后来大业主强行收回房产，小李的店无辜的躺枪身亡。 　　 选址之痛4： 　　你看到的不一定是真的！ 　　因为广州市电脑集散地川流不息的人群，投资者王海认为快餐店生存没问题，实际是王海看到的是假像。因为从消费者的构成分析，这条街的人流停留性差，而且都是以物流打包送货路过为主的人群，王海的店还是在该死的一楼半，还要缩进路面20米，业主把它当首层招租，租金过10万每月。出来混迟早要还的，王海输得好惨。 　　这是一个典型的灯下黑案例，王海选址判断的标准看来光凭人流数量是远远不够的，还要考量有效人流。 　　 选址之痛5： 　　 畸形房产结构，倍受折磨 　　你见过一家快餐店从大门到后门纵深跨度70米的距离吗？这个项目就是这么畸形，像智利地图，狭长窄浅。这家店原本是部队的停车场通道，由于地理位置实在太好，有本事的人就加建起建筑用来做商业。从破旧的房梁结构可以判断当年起楼的粗制滥造。 　　为了在这个商圈占据一席之地，投资者老刘不惜代价几乎对整个临时建筑进行了加固，外立面改造等，投资巨大，差不多用了两家店的投资开出这家店，事实上开业后生意一直平平。赚钱是黄粱一梦，等到期想必不会续约了！