物业管理前期介入的重要性研究.docVIP

PAGE  PAGE 6 物业管理前期介入的重要性研究 　　【摘要】 物业管理前期介入是指物业管理公司参与到项目的规划、设计、施工、监理中去，借助自身优势，通过早期介入这种建管结合的方式，为今后物业的使用和管理打下良好的基础。本文详细论述了物业管理前期介入的作用和意义。 　　【关键词】物业管理 早期介入 建管结合 　　一、物业管理前期介入 　　1.1 物业管理前期介入的概述 　　物业管理前期介入又被称为物业管理早期介入，是指在项目的可行性研究阶段，物业公司还未正式接管物业前，房地产开发单位邀请准备从事前期物业管理的相关工作人员参与项目的可行性研究。从事物业管理的工作人员根据自己的工作经验，从物业管理的角度考虑，对拟开发物业关于开发选地、整体规划、房屋设计、设备选用、功能布局、施工监管、竣工验收、销售方案、房屋租赁等方面提出建设性意见。 　　1.2 物业管理前期介入的内容 　　在规划设计阶段，物业管理前期介入工作主要是和开发商一起参与项目的优化设计，针对日后更好的开展物业管理工作提出一些建设性意见，以避免在项目建成后产生一些不必要的麻烦。 　　在工程监理阶段，从事物业管理的工作人员参与到施工监理中去，全面监控工程施工与设备安装，对监理过程中发现的问题及时提出解决办法，争取将问题早点解决掉，避免给后续工作造成困难。 　　在设备安装阶段，物业公司的工作人员需要对项目安装的各种设施设备了然于胸，对排暖通风、用电照明、防雷防电、电梯消防等方面可能存在的隐患排查清楚，以便在用户入住后能及时为用户提供高质量的服务。 　　二、物业管理早期介入的作用 　　2.1完善物业使用功能 　　随着社会的发展，生活品质的提高，人们对物业的要求也越来越高，这其中包括了对物业品味和物业环境的要求。在这种情况下，建设项目仅仅符合国家标准还是远远不够的，功能布局、建筑造型、建材选用、社区配套、安全保障的都应纳入考虑的范畴。 　　物业公司常年与业主接触并从事相关工作，对业主关于物业各方面的需求比较了解，凭借这方面的优势，他们对房屋结构、水电布局、道路绿化、安全保障等方面的设计都能提出一些建设性的意见，尽可能避免在规划设计中由于考虑不足和遗漏导致在后期的管理和用户体验中造成不必要的麻烦。作为代表业主的管理者，他们能够及时发现并纠正所管物业设计中的不足，完善物业各方面的功能。就经验来看，如果仅仅是开发商全程把控项目的设计建造，为节约成本和压缩工期，必然不会从日后管理和使用的角度来对整个项目做全程细致的规划。 　　2.2提高工程质量 　　尽管目前监理制度在我国推行已经很久了，但其工作仍然存在一定的不足之处。物业公司作为潜在业主的代理者，能够结合自身多年的物业管理工作经验，及时发现施工过程中存在的各种施工质量问题。而且物业公司拥有第一手的资料，有它们的工作人员协助施工监理做好质量监督，能够保证规范施工。 　　物业管理公司代表的是广大业主的利益，他们可以在相关物业建设的整个流程中，协助监理一起参与工作。在物业参与监理的过程中，物业管理人员能够从业主的角度，对建筑材料质量、施工规范等提出合理性要求，保证房屋在质量方面能够达到要求，避免可能会出现的一些因为材料质量、施工规范不符合要求而造成的质量隐患问题。对于一些隐蔽工程以及一些重点部位，物业管理公司更应该在施工单位自我管理、监理公司质量管理的基础上加强监督，以确保任何可能发生的问题在源头上得到解决，提高工程质量。 　　在提高工程质量方面，物业管理早期介入必须参与的还包括竣工验收。竣工验收关系到工程质量的最重要环节，直接影响着后续物业的质量及业主的利益。因此，在早期介入环节，物业公司应派人参负责、工作经验丰富的工作人员进行细致到位的工程验收。 　　2.3 对日后物业管理和使用的作用 　　物业管理早期介入，能够站在物业建成后的用户需求与后期的物业管理角度对项目进行规划设计，使得项目的整体设计更加人性化，功能更加健全，能更好的贴合后期的管理要求。在参与设计的过程中，物业公司的工作人员结合自己的经验，可以和设计方、施工方一起探讨怎么布线更合理，更便于日后的使用。这个过程也使得物业管理公司对项目的整体布局、水电管线、设备设施更加了解，便于日后的养护、维修。 　　三、物业管理早期介入的意义 　　3.1适应房地产发展的要求 　　就目前来说，我国的房地产的开发已非几年前的以抓建设为主的生产导向阶段和以抓促销为主的销售导向阶段，而是已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段。房地产商的开发战略已经转移到市场需要和用户需求上来，因此，以往闭门造车式的房地产商自行设计已无法满足要求。为了迎合用户的需求，房地产商就必须选择与物业管理公司进行合作，凭借物业管理公司与用户直接接触及在后期对物业的使用、