纳税人出租不动产异地预缴税款的税会处理.docVIP

PAGE  PAGE 10 纳税人出租不动产异地预缴税款的税会处理 　　【摘要】由于不动产空间位置的不可移动性，现行增值税政策要求纳税人出租异地不动产需在不动产所在地预缴税款。本文针对异地预缴的成因、不需要预缴的例外情形、未按规定预缴的风险、预缴的具体实操流程、会计处理等问题进行了阐述。 　　【关键词】不动产出租预缴增值税 　　【中图分类号】F275F832 　　一、为什么要预缴 　　空间位置的不可移动性是不动产的最大特征，在营业税税制下，纳税人出租不动产，应向不动产所在地的主管地税机关申报缴纳营业税。根据财政部和国家税务总局在营改增之初印发的《营业税改征增值税试点方案》（财税〔2016〕110号），营改增工作要坚持的一个重要原则是，“试点期间保持现行财政体制基本稳定”。 　　在此原则下，《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文）以及《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号，以下简称16号公告）规定，单位和个体工商户出租不动产，应向不动产所在地主管国税机关预缴增值税，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 　　二、哪些情形不需要预缴 　　根据36号文附件一《销售服务、无形资产、不动产注释》，不动产租赁包括不动产经营租赁和不动产融资租赁，将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租，以及纳税人提供的车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等），按照经营租赁服务缴纳增值税。但需要注意的是，不是所有的不动产租赁业务都需要就地预缴税款，至少有以下四种情形就不需要预缴。 　　（一）其他个人出租不动产 　　个体工商户以外的其他个人，属于自然人范畴，无需进行税务登记，没有“机构所在地”的概念，因此16号公告第四条规定，其他个人出租不动产，应按照规定的方法计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报缴纳增值税。 　　（二）不动产融资租赁 　　36号文附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》只提及纳税人提供不动产经营租赁服务需要就地预缴税款，16号公告的适用范围也是纳税人以经营租赁方式出租其取得不动产，因此其他个人以外的纳税人开展不动产融资租赁业务不需要就地预缴，发生纳税义务直接在机构所在地主管国税机关申报纳税。 　　至于以不动产为标的的融资性售后回租，其本身就不属于租赁服务税目，而是属于贷款服务，就更谈不上异地预缴了。 　　（三）道路通行服务 　　由于道路通行服务对应的标的资产，通常会跨若干个行政区域，其所在地的县（市、区）难以准确界定，因此16号公告第二条规定，纳税人提供的道路通行服务不适用本办法，发生纳税义务直接在机构所在地主管国税机关申报纳税。 　　（四）部分城市纳税人本市跨区出租不动产 　　16号公告第五条规定，纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。换言之，注册地在北京、上海、天津、重庆以及大连、青岛、深圳、宁波厦门等九个城市的单位和个体工商户，出租坐落地与注册地同市不同县（市、区）的不动产，是否需要预缴由所在直辖市或者计划单列市国家税务局决定。 　　据笔者掌握的资料，北京市和青岛市国税局已明确本市跨区提供经营租赁服务不在不动产所在地预缴税款，直接向机构所在地主管国税机关申报纳税，上海、天津、重庆、大连等四个城市明确提供不动产经营租赁服务需要分区预缴，深圳、厦门、宁波等三个城市未见公开政策文件。 　　三、未按规定预缴有什么后果 　　16号公告第十三条规定，纳税人出租不动产，按照该办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，或者未按照该办法规定缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、四十条、六十四条和六十八条的规定，纳税人未按期进行纳税申报和缴纳税款，将面临如下风险： 　　其一，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，逾期仍未缴纳的，经县以上税务局（分局）局长批准，税务机关可以采取下列强制执行措施： 　　（一）书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款。 　　（二）扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款。 　　税务机关采取强制执行措施时，对未缴纳的滞纳金同时强制执行。 　　其二，纳税人不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不