万科地产建设目项计划实例.ppt

万科地产建设项目计划实例;万科集团介绍 ;三期项目计划大纲 三期项目总体概述：三期项目是整个社区的重要部分，处于中央组团的核心位置，对整个小区的品牌品质具有极大的影响意义。三期建筑面积13万平方米，酒店一幢， 8幢住宅，（其实为4幢，2幢连在一起，中间一道沉降缝）均为23+1层。;项目目标： 总体目标：建成即墨市具有敏度苑小区 进度目标：三期竣工时间为2007年5月1日 主楼主体进度2006年5月1日完工，装修至主楼验收2006年10月1日，配套及景观2007年5月1日 质量目标：即墨市安全文明工地、X市市优工程力创省优 成本目标：控制在2.6亿元（包括主楼及配套和景观成本）;一、范围计划;二、质量安全计划;1.争创安全文明工地 ;2、工程主体质量保证措施;1、综合制定出控制总项目造价成本的基数。 参考以往信息，汇总一期、二期造价成本信息，分部门分类整理作为三期成本控制的依据。①总工办造价控制成本：（以下为以往承包信息） *前期地质勘察：二期60元/米；三期53元/米 *白蚁防治：2.5元/米2 *地基处理：二期单桩桩长13米，施工单价64/米，高强预应力混凝土管桩（Ф400×95）材料单价78元/米 *工程主体：1100—1200元/米2 *外网配套（煤气、水电接入、有线电视、管道等）300元/米2 *景观工程：140元/米2 *商品混凝土：；如果为了赶工期，使用商品混凝土；如果为了节约开发成本，建议部分使用或不使用，当然还得考虑项目办手续办理的难度和公司整体营销策略的整体进程及销售资金回笼程度。视具体情况而定。（用商品混凝土和不用相差50天左右工期）总量；三期混凝土总量约4.5万 m3， C20：280元/m3；C30：330元/m3；现场施工搅拌C20：188+16.9；C30：216+16.9；差价：90元/m3左右 总差价：4.5万×90元/m3=405万 建设局费用和罚款；补给搅拌站费用2项合计计划约80万 还差325万;1、宣传方式：报纸、风景片、楼书、展览会、新闻发布会、标牌等，2、制定总营销策略，何时以何种宣传方式推出。能起到良好的效果。有一个统筹安排；每个阶段都有不同的内涵和主题3、有创新的营销建议：如请一个有名的跳水运动员，赠其一套房子，让其允许作为我方形象代言人。小区景观水景和游泳池较多，在游泳池旁边做一个跳台；小区建成后平时举行游泳比赛。在广告语中加上一句：你想体会与名人一起游泳的感觉吗？想必具有购房的煽动性。4、推出极具震撼力的广告宣传语：如万科天景花园宣传语：“深圳住宅的明天”。联想集团的：“如果失去联想，世界将会怎样”。像这类广告语都是万科和联想自己想出来的，只有自己才能体会本身项目的卖点和价值观念。④材料部采购成本：材料成本（主要指甲供材料） 2、确定销售收益 定出三期销售价位便于以后进行成本核算。比较投入与产出。事先确定利润空间。实施过程中及时进行调整。财务是不可缺少的重要一环。现在都讲究部门整和和项目化运做项目。 3、确定变更程序流程，防止随意变更增加成本 4、严格控制设计投资；深圳设计院图纸设计完毕后，审核图纸及概算，在设计阶段运用价值工程的概念合理规划成本 ;四、进度计度;5月1日—5月31日 主体验收阶段； 2006年6月1日-2006年10月1日 主楼装修阶段 5、配套施工阶段：2006年10月1日—2007年1月31日 6、景观施工阶段：2006年2月1日—2006年5月1日 如2005年7月18日开工日期延后，其余时间相应顺延。建议销售交房日期在开工日期后22个月;五、人员计划 1、三期应配备人员：经理A、土建工程师2名、王明中、黄永仁、于洪波、1名景观工程师 2、人员分工： 经理A 负责总协调及处理日常性事务 土建甲 负责酒电公寓及1栋楼土建和社区内土建杂事 土建乙 负责其余3栋楼土建水暖甲 负责整体三期给排水及消防方面 电气甲 负责其余3栋楼电气 电气乙 负责酒电公寓及1栋楼电气和档案行政性事务 ⅹ 负责二、三期景观、入口处景观、一期景观调 3、队伍建设 ①建立与业绩考核相应的奖罚机制（得公司支持） ②加强公司企业文化核心理念的灌输，消除拜金主义、个人主义、工作腐败主义。 ③每月定期开展专业技术讨论会 适当时候开展相应专业培训，提高管理班子素质 ⑤加强内部沟通，防止各专业人员各自为是 ⑥加强外部沟通，防止因为部门不协调影响项目进程;六、内外沟通 ①与总部人员的沟通: 前期工作：安排专人与总部总工办联系，当前紧要问题1、督促总部住宅集团让深圳设计院尽快拿出三期报建方案，项目办才能开始三期项目的前期手续工作，报建方案经规划局批准后，才能进行地质勘察工作。2、完成三期的设计交接工作，作好平稳过度。3、以后施工阶段遇到需总部总工办解决问题再及时联系。 ②与分集团