世达广场操盘路思探讨12.21.ppt

烟台·牟平 “世达广场”项目操盘思路探讨;前言： 经过《项目市场调研及发展策划报告》的前期探讨，本案项目目前已进入实质性操盘策略探讨阶段；本次以《市调报告及发展策划报告》以及已确定的项目规划设计方案为基础，着重对项目整体操作思路进行探讨，为项目即将开展的营销及推广工作指明方向。 ;第一章、项目操盘战略探讨 第二章、项目操盘战术体系探讨 第三章、项目操盘战术实施探讨 第四章、项目操盘战术执行建议;第一章、项目操盘战略探讨;一、项目解读：;1.2、项目产品解读：;二、项目营销SOWT分析：;机会;1、现有”较偏、较远“的区位认知，将成为项目顺利营销的最大障碍！;2、本案超大规模与区域价值认知导致的销售速度慢之间的矛盾，也将是制约本案顺利营销的关键点！;3、本案开发商在区域市场知名度与公信度的市场认知度不够，不具备市场品牌性，资金优势不强，也是本案营销的一大难点！;从项目战略SWOT分析可看出： “区位属性塑造”“区域价值提升”与“开发商市场公信度认知”，将是本案实现顺利操作的三大重点，也是在项目操盘战略的指导方针。;第二章、项目操盘战术体系探讨;项目操盘战术目标体系;项目操盘战术谋略体系;借城市规划及商圈发展趋势之实，通过媒介进行事件造势，虚实结合，达成区域之“城市副中心”区位认知！;由此，我们认为本案所在区位具有定位为“城市副中心”的基础，通过媒介进行事件操作，借事造势，达成区域之“城市副中心”区位认知，全面改观本案现状区位认知劣势，并转换为预期的区位发展优势，化解客群对本案周边大环境、生活配套、交通便利性等方面的购买抗性。;化整为零，借力发力;我们建议将本案各组团进行拆分包装，形成西武宁板块多盘齐发态势，并暗线炒作品牌开发商的进驻，特别借助太平洋广场商圈不日落成与本案商业项目强势出位（这里独立成一个品牌商业中心）的联动呼应之势，联袂打造城市新经济集点，营造出“城市副中心” 快速成型的市场认知，迅速提升区域价值的市场认可值，为本案首期顺利销售打下坚实基础。;本案产品具备超低密度规划，全点式建筑形态，全“打头”户型三大产品独特优势，其产品特征具备相当的市场竞争力，我们选取产品最具代表的“全打头”户型设计为市场突破切入点，强势出位，引爆市场。 鉴于项目的整体的多业态性，项目取得首期成绩后，后续组合可考虑多种开发模式，并借助后续虚实包装，多方位多手段的，以循序渐进的方式为开发商市场公信度加分，形成项目与公司良性循环的发展规律，也是增加项目市场风险抗性重要手段。;例如：本案在成功的完成入市工作后，本案开发商具备一定的市场知名度，我们在借助炒作，将本案第组团包装成我们与某知名开发争夺土地权属，竞拍拿地，最终成功夺标，一方面加大开发商的品牌影响度，另一方面为二组团产品打下市场心理价值基础。 例如：，城市综合体项目将是本案的关键点，建立开发商的品牌公信度，对后期招商将是关键中的关键。 例如：本案不排除后期的合作开发，我们包装区域价值，包装开发商的品牌公信度，也是为后期合作开发的谈判增加砝码。;项目操盘战术谋略体系;第三章、项目操盘战术实施探讨;那么，为顺利实现战术体系之要求，则需进一步制定战术措施计划，以使本案整体操盘步骤有条不紊的进行，避免出现“见子打子”式的无序局面！;全案战术实施时间轴节点简析;*;本案首期市场定位传播： 牟平国际都市化城市副中心首发楼盘;*;*;*;*;重点执行建议： 继续深化与烟台主流的电视、报纸、网络等新闻媒体的合作，持续的进行板块发展价值及相关事件营销的报道与传播。 深化事件营销策划方案，并联系事件营销所需要的相关专家、经济学家、烟台知名人士等，落实事件营销执行细节； 与烟台、牟平两级城市规划、房地产管理、新闻宣传等主管部分保持良好的默契关系，为板块价值炒作阶段的软性新闻、事件营销能够顺利出街奠定保障。 线下传播之全员营销：组织企业内部人员学习各营销主题及其主要目的，并深化意识，形成口径统一、并在各种涉及外界沟通场合积极传播的 “全员营销”态势； 线下传播之网络营销：同时确定1-2名对网络发帖有经验的内部人员，在烟台主流的市民论坛、如水母论坛，主流的房产行业网站论坛，如搜房网、焦点搜狐房产、腾讯、新浪等展开地毯式的发帖行动，进行线下传播。（网络发帖具有时效性，故需要反复刷新、重新发布等操作）;*;*;重点执行建议：;第四章、项目操盘战术执行建议;*;异地接待中心建议：;到访量提升手段建议：;体验营销之sp活动;体验营销之客户服务;体验营销之物业服务;四、本案首期定位建议：;4.2、本案首期定位体系;4.3、本案首期案名建议：;4.4、本案首期园林景观风格建议：;;谢谢聆听！