苏地.圣地亚3哥6亩地初步规划方案.ppt

致：商丘苏地置业有限公司;36亩地块从属于28万平米大规模社区，如何定位才能有利于住宅物业的销售？;晨兴地产集团商业投资管理中心;尊敬的各位领导: 衡量一份策划报告是否优秀的主要标准是此报告在后期是否具备强的引导与执行性。但由于本案商业的主体部分中，一半已长期租赁给TESCO乐购，另一半1.2万平米中，一楼的5000平米已与钟秀街道办事处初步达成产权回购协议。因此，我们在六月份的策划过程中始终面临两个不定性因素，这两个因素直接影响到此策划报告在后期是否具备强的操作性： 1、一楼主体的产权与使用权是否进行分离，即我司是否能对一楼的经营业态进行控制； 2、项目西侧30亩地未来是否将由我司开发，我们做现有物业策划的时候是否需要兼顾西侧用地。 经过通盘的考虑、情景模拟讨论及与领导请示，此策划报告立足点：项目整体招商与运营统一由我司负责，适度结合西侧用地由我司运作现代生活广场二期。其于以上两个假定成立的条件，我们对项目3万平米商业物业进行了关于定位、销售、招商、运营系统的策划。最后对于出现推翻上述立足点的特殊情况，我们也做了简单的分析。 商业投资管理中心策划部 2009年7月6日;现代商业策划思维程序;;;纲 要;1、南通据江海之会，扼南北咽喉，苏通大桥开通后，纳入上海1小时经济圈，苏南产业北移，上海辐射效应增强。人均收入、消费水平快速提高，人民有着较强烈消费升级需求。 2、市级商业中心过度集中，特色商业街、区级商业中心正逐步形成，连锁店、加盟店、专卖店迅速发展，超市、百货店往区域商业中心抢滩布点。 3、区域商业以中高家居建材为主，其次为轻纺城的低档服饰业态，经营较好，区域二者基本饱和；中型特色餐饮、休闲娱乐业态较少。目前周边以小面积服饰业态租金最高，租金递增最快，家居、餐饮租金较低，基本无递增。 4、一二级商圈目前常驻居民十万余人，私营业主、企业职工1万余人，普通社区居民为主。未来几年有两三万开发小区入驻。项目周边机动车流日均２万辆左右，非机动车流近4万辆，周边日均人口流量10万人左右。 5、城区北部新开商业四十余万方，市场竞争激烈。返租、捆绑销售成为促销的主要手段，60万左右总价以下的销售去化较快，租金实际回报率与销售承诺回报率存在3%左右差距。 ;商业分布：商业地上三层，地下一层，地上两层商业东侧为乐购卖场。 用地面积：25633㎡； 总占地面积：9740㎡； 总建筑面积：47000㎡； 机动车停车位：351； 乐购进驻后，一楼商业成本案的定位的突破点。;SWOT;;;; 因素类型;纲 要;此次项目的商家问卷访谈，以女性服饰用品、孕婴儿童用品、家纺等三大类别商家为主要访谈对象。通过对三大业态的经营状况、租金承受力、拓展意向、要求等进行重点访谈。主要采取登门拜访等方式取样，力争各业态、各区域取样平衡、数据真实。;;;;项目地块市场整体印象偏好。三成商家认为本案区域地段较好，商业氛围较好，并有23%的商家认为区域前景不错，潜力大。但也有24%的商家认为本案区域地段较偏，人流稀少。;;;;;我们对访谈的25个女性主题商家进行坪效计算，然后得出其平均值为57元/天/㎡；通过对32份儿童主题商家进行坪效计算，得出平均值为55元/天/㎡，其中轻纺城3楼15家儿童主题商家平均坪效为79元/天/㎡；轻纺城2楼13家家纺主题商家平均坪效也达到79元/天/㎡。 坪效反映业态商家的盈利能力，同时也间接反映出商家的租金承受能力。平效高，一定程度上反映经营较好，租金承受力高，反之则经营较差，租金承受力低。 按通常零售业的租金与平效间的关系，租金约为平效的15%-20%，二者使用面积平均租金承受力在10元左右，这也表明物业的租金增长空间较大。 从调研结果看，女性主题商家与儿童主题商家二者相差不大。都具有较高的盈利能力与租金承受能力，都可作为本案的经营方向。;商家普遍经营较好，并看好未来市场，大部分有开设新店打算。比较而言，儿童主题的商家满意度相对女性主题商家较好。 商家开店面积依次主要为 31-50㎡、 10-30㎡、 51-80㎡，本案面积分割应重点考虑这些面积段，并考虑提高坪效、提高租金因素，适当缩小面积分配。 商家资金实力普遍较好，以租为主，购买自营较多，目前租金主要以一年一付为主，商家普遍较为稳定。 南大街商圈、轻纺城对周边县城辐射力较大，据此本案有可能对周边县城形成辐射。 项目地块市场整体印象偏好，倾向本案经营女性主题商场与儿童主题商场。商家对本案意向度较高，主要集中为女性、儿童主题商家。