3起物业费“打折”案件引发的思考.docxVIP

三起物业费“打折”案件引发的思考 案例一： 日照一小区的业主刘某，自２００５年入住该小区以来，一直未交纳物业服务费。今年１月，物业公司将其告上法庭，要求其给付所拖欠的全额物业服务费１０４４４元。但刘某辩称，双方未签订书面的物业管理合同，物业公司也没有提供相应的物业服务，并且由于物业公司管理上存在问题，导致刘某及其他几户业主室内被盗，所以自己拒绝交纳物业服务费。 法院经审理认为，刘某入住小区后，并未重新选聘物业管理企业，应视为接受了物业公司的管理，双方形成物业管理合同关系，刘某应交纳物业服务费。但作为物业管理企业，物业公司应提供与其资质相适应的服务，维护小区内业主的人身、财产安全。由于其管理存在不足，导致小区内发生盗窃事件，因此应酌情减免刘某该交纳的物业服务费。据此法院判决刘某给付物业公司物业服务费６０００元。 案例二： 2003年4月，杨女士等人购买了丰台区某小区的房屋，并与小区的开发公司签订了《前期物业管理服务协议》。2004年7月1日，开发公司与某物业公司签订《物业管理委托合同》，委托其对小区实行物业管理服务。该合同对物业管理服务的标准作了约定，其中包括小区整体形象安全舒适，环境卫生干净、利落，保洁工作高标准、高质量、无死角，房屋的公共楼梯、扶手、走廊、地下室等部位保持清洁，无随意堆放杂物和被占用现象，花草树木长势良好、无病虫灾、无死枝、无死株和干枝，达到四季常青、三季有花。当年，物业公司进驻小区进行物业管理服务。之后，杨女士等人只向物业公司交纳了2003年4月3日以前的物业服务费1240元，但此后至今的6950元物业服务费一直未付。于是，物业公司起诉到法院要求杨女士立即交纳拖欠的物业服务费。 丰台法院经审理后认为，自2002年物业公司向业主提供了物业管理服务，且杨女士等人也实际享受到了物业公司提供的服务，故应当支付物业服务费。根据杨女士等人提供的照片及物业管理满意度调查问卷，可以认定该小区存在着部分公共设施不整洁且损坏、树木枯黄、草地光秃、草地上留有粪便、停??秩序混乱等问题，物业公司提供的物业管理服务存有一定的瑕疵，故应当对其诉求的物业服务费予以一定比例的扣减，扣减的比例根据物业服务的实际情况确定为30%。 案例三： 秦某，系上海某小区的一名业主，而上海某物业管理有限公司是该小区的物业服务公司。2005年1月1日该物业管理有限公司与该小区业主大会签订了《物业管理服务合同》。2005年6月1日，该物业公司依据《物业管理服务合同》开始对该小区实施物业管理。《物业管理服务合同》约定，委托管理期限为：自2005年6月1日起至2009年5月31日。该合同约定：商品房的物业服务费为每平方米每月1.40元；合同还约定：“对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。”被告从2009年1月起至2009年5月未支付物业服务费计人民币980.70元，故该物业公司向法院提起诉讼。秦某认为，该物业管理有限公司在对小区实施物业管理过程中存在服务质量瑕疵，如有账目不清等问题，并且就此事宜向该物业公司和有关房地局信访部门进行了交涉。此外，该物业公司在物业管理期间存在拖欠公共部位的电费，致供电部门多次发函通知停电。因此，秦某决定暂缓缴纳物业服务费。 法院认为，该物业管理服务有限公司是该小区的物业管理服务公司，已按照其与该小区业主大会签订的《物业管理服务合同》履行了物业管理职责，秦某作为该小区的一名业主也接受了该物业管理服务有限公司的物业管理服务，应当按照合同约定向该物业管理有限公司支付相应的物业服务费。对于该物业公司在物业管理过程中如有账目不清等问题，可以由全体业主选举出的业主大会提出诉讼，而不能借此作为拒付物业服务费的理由。此外，该物业管理服务公司在管理过程中并未受到相关行政机关的处罚，因此无法认定其物业服务存在重大瑕疵。该物业公司对拖欠该小区公共部位的电费，负有一定的管理责任。法院最后认为，根据原告已经履行的物业管理服务以及其在诸如未缴纳公共部位电费以及相关部门的信访处理意见书中涉及的物业管理方面存在的问题，对秦某应当支付的物业服务费酌情予以减少，减少比例为0.3%。 几点思考： 一、物业服务费打折的事实与法律依据分析 法院裁判案件“以事实为依据，以法院为准绳”，对这类案件法院的事实依据和法律依据分别是什么，在此笔者作一一分析，以助读者更好的理解法院的判决。 从事实方面讲，三起案件无一例外地认定物业服务公司服务不到位，有瑕疵，但在认定的证据方面有一定的差别。案例一中法院认定物业管理服务不到位主要是“小区有多起失窃案件”，故认定物业服务公司在管理方面有不足。案例二主要是根据业委会与开发商的《前期物业管理服务合同》中服务标准的约定，主要是保洁和绿化，物业服务公司未达到合同约定的标准，故法院认定物业公司服务不位，法院