都江堰项目市场情况调查报告20140904.pptx

;报告目录;城市环境研究;　城市宏观经济;城市GDP与人均GDP：经济总量逐年增加，增速逐年下滑，房地产发展减速、处于从高速向平稳发展的过渡期，市场需求从刚需向改善过渡。;城市产业结构及旅游业情况：以第三产业为支柱产业，其中又以旅游业及其带动的商贸服务业为主导，城市本地人口结构则以旅游及商贸服务业从业人员为主，同时潜在购房客群来源区域扩大至全省、省外乃至国外。;人均可支配收入：历年均保持较高水平增长，表明购买力不断增强；以全省平均房价收入比7.4推算，目前城镇居民可承受房价水平为4000-6000元/平米，农村居民为2900-4400元/平米。;固定资产和房地产投资：投资增速保持高度同步，自2010年始增速大幅下滑至0点、近4年投资规模保持平稳、增长基本停滞、未来新增供应将减少；当前房地产投资占比达到30%，已处于主导地位，当前经济增长对房地产行业依赖度增强，势必受到地方政府的格外重视。; 　宏观政策;调控政策汇总：都江堰不限购，但限贷、且贷款利率上浮，导致购房成本增加，部分购买力较弱的购房需求受到打压；不动产统一登记制度即将出台，又将释放供应进入市场，导致竞争加剧。;购房落户：具有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的人员，可将户口迁入； 投靠落户：与其共同居住生活的直系亲属，可以随迁或投靠迁入户口，不受结婚时间、暂住期限的限制。 所需材料：入户申请、户籍证明、住房证明、稳定的职业或生活来源的证明、亲属关系证明。; 　城市规划;城市定位：国际旅游城市、成都休闲旅游度假卫星城，宜居性好、旅游休闲度假及居住价值较高。;;片区;区域交通状况：四横四纵、高规格景观大道、且当前车流稀少，交通便利、顺畅。;住宅物业环境研究;宏观物业环境研究;宗地编号;大量供应：2011年，都江堰市政府统规统建的18058套安居住房（都江堰年均销量4-6千套，保障房相当于3-4年的销量）已完成分配，但还有多余的安居房，官方口径千余套，但实估近万套。 低价购买：都江堰无房家庭（未享受过政策补贴）可以申请按照都江堰政府公布的价格购买建筑面积不超过100㎡米的安居住房，其中70㎡米以内的部分按成本价每㎡米2800元购买，超出70㎡米的部分按市场价每㎡米3390元购买，每户限购一套。 转让限期：安居房原则上5年内不允许买卖，故也将遏制一定的换房需求。;新开工情况：自2011年一直大幅负增长，2014年1-7月萎缩至48万平米，同比减少54%，各开发商今年动工意愿降至历史新低、未来一段时期新增供应量将减少，有助于减少增量带来的竞争风险。;历年供销概况：历年供需比区间为2.1-7且逐年加大、严重供大于求，但供应总量并不高，表明市场需求容量有限；加之今年经济下行，客户观望情绪严重，导致去化速度接近腰斩（同比下降约42%）；当前已推存量高达9200套、约合108万平米（未推存量未计），以当前去化速度计算，消化周期长达约4年，若以2013年去化速度计算（经济恢复），亦需2年。后续竞争将非常惨烈。;2009-2014年;时间;2009-2014年;面积段; 区域市场研究;本案;项目;项目;区域项目规划：多采用队列式与组团式小中庭结合，保证规划面积最大化及居住舒适性；基本为板式设计、1梯2户；小高及中高层设计有入户大堂，多层无；多采用异域风格、制造洋盘形象；均无架空层设计，多配有泳池、运动场；会所及健身房较少；交房标准全为清水，车位比均达到1:1，主力楼间距为50-100米。;2014年1-8月销售数据;区域成交客户情况1：主要来源区域为本地、阿坝和成都，职业以个体户、私企主及私企管理层为主。;区域成交客户情况2：购房最为关注的前5大因素依次为建筑质量、小区环境及配套、户型设计、周边配套以及总价；认知途径以户外广告、老带新和朋友介绍、自身导示为主，说明口碑营销及项目现场包装最为重要。;区域成交客户情况3：置业目的以自住为主，付款方式以商业贷款为主。; 区域改善型项目竞争点分析;2014年1-8月供销统计;区域成交客户购房关注因素回顾：购房最为关注的前3大因素全部属于项目品质方面的因素。;改善型项目的核心竞争因素：根据客户的核心关注点得出，项目品质是改善型项目的核心竞争因素。;类别;小区环境图示：;园林景观图示：君悦名筑采用西班牙风格园林，打造更为精美，设计七大主题景观，将西班牙风格演绎的淋漓尽致；宁江大院采用中式风格，中规中矩；钱江美域采用简欧风格，豪华品质感略差；国际名都采用造价更为低廉的英伦园林，呈现效果一般；君悦名筑视觉冲击力和品质感赢得第一。;类别;君悦名筑主力户型分析：动静分区、私密性好，各主要功能区尺寸均较大、较为宽敞大气，123平米套三主卧套房设计、带衣帽间，其次面积赠送率高、实用性好，居住更为舒适。;宁江大院主力户型分析：80平米套二次卧过小、仅3m*3