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房地产企业培训资料;第一部分 房地产企业相关必威体育精装版政策法规文件; 5.《关于购房人办理退房有关契税问题通知》 （财税【2011】32号） 6.《关于纳税人销售自产货物并提供建筑劳务有关税收问题的公告》 （国家税务总局公告2011第23号） 7.《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 （国税函【2010】79号） 8.《企业重组业务企业所得税管理办法的公告》 （国家税务总局公告2010年第4号） 9.《关于企业取得财产转让所得等所得税处理问题的公告》 （国家税务总局公告2010年第19号）; 10.《关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告》 （国家税务总局公告2010年第20号） 11.《关于发票专用章样式有关问题公告》 （国家税务总局公告2011年第7号） 12.《关于企业年金个人所得税有关问题补充规定的公告》 （国家税务总局公告2011年第9号） 13.《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》 （国家税务总局公告2011年第13号）; 14.《企业资产损失所得税前扣除管理办法的公告》 （国家税务总局公告2011年第25号） 15.《关于个人所得税有关问题的公告》 （国家税务总局公告2011年第27号） 16.《关于企业所得税若干问题的公告》 （国家税务总局公告2011年第34号） 17.《关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告》 （国家税务总局公告2011年第46号）;第二部分 土地增值税清算审核重点;（一）清算单位; (3)《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》国税发（2009）91号 第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行核算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值税额、增值率，缴纳土地增值税。; 在实际工作中，存在有立项委备案资料、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关部门审批、备案资料。这些资料中关于项目分期可能不一致。《建设工程规划许可证》是在城市规划区内，经城市规划行政主管部分审定，许可建设各类工程的法律凭证，具体明确了项目开发的建设项目名称和建设规模。目前情况下，在实际操作中，以建设工程规划许可证作为分期依据为宜。;（二）清算条件 1、政策规定 （1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字【1995】6号 第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 ;（3）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发（2006）187号 土地增值税的清算条件： 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；; 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 省税务机关规定的其他情况。 ;2、解析 一般情况下，房地产开发项目清算条件：已竣工、完成销售。;同时，为了防止个别房地产开发企业利用形式上未进行竣工结算来推迟土地增值税清算，可结合一下条件进行判断： ①开发产品竣工证明材料是否已报房地产管理部门备案； ②开发产品已开始投入使用； ③开发产品已取得了初始产权证明； （④已交房）。 ; （2）完成销售 完成销售，即房地产销售收入在税收上得以确认。国税函【2010】220号文件规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。这里需要注意的是，在采用分期收款、按揭款项方式销售时，在未完全开具发票的情况下，收入金额的确定可以合同金额为准。;3、应清算和可清算 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发【2006】187号）和《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发【2009】91号）文件规定，依据不同的情形，房地产开发项目清算分为应清算和可清算。对应清算的理解：房地产