千灯现状分析.doc

千灯乾易居项目现状分析及建议 市场分析 千灯市场分析 一、动迁房市场分析 动迁房目前一共完工两期，总面积约50万方。三期开始接收动迁户登记选房 全部为5层公寓楼 房型两房90平方米左右，三房120～130平方米，顶层带阁楼 价格：1、2层1500元/平方米，3层1650元/平方米，4层1550元/平方米，5层带阁楼1150元/平方米 租金价格：目前对外出租的全部为毛坯房，租金600～700元/月，目前出租虑不理想 入住率：30％～40％ 动迁房不对社会出售，动迁户购买该房屋的产证取得会滞后 商品房市场 目前千灯在售商品房较少，住宅盘有两个，近10万平方米；商业盘两个，近3.8万平方米。两个住宅盘销售都已经基本结束，并且都已经交房。该两住宅楼盘都是处于千灯镇中心位置，距离古镇仅为500米不到的位置。其中恒升花园总体量5万平方米左右，销售均价2500元/平方米。滨河家园总体量4万平方米左右，目前开发的为项目一期，销售均价2700元/平方米，二期的具体销售价格还没有明确公布。具体情况见下表： 1、恒升花园 个案名称恒升花苑楼盘地址千灯恒升路楼盘现状封顶开发商昆山恒升置业售楼地址现场开盘日期二期2006．04．01代理商苏州广信房产售楼电话0512交房日期2006．12．20设计单位接待人员单价范围2400-2800承建单位占地面积70亩面积范围85-123物业公司南京北辰物业建筑面积7万方总价范围21-33万按揭银行建设银行容积率1．7平均单价2600建筑 形态21幢多层绿化率36%主打面积120规划户数530主打总价25-30物管费用0.5元/方销售率40%工程近况结构封顶，内部装修 2、滨河家园2期 个案名称滨河家园2期楼盘地址昆山市千灯镇恒升路西侧楼盘现状开始动工开发商昆山市千灯镇秦峰房产有限公司售楼地址昆山市千灯镇尚书路开盘日期未定代理商昆山市好思房产有限公司售楼电话交房日期2007-4-31设计单位接待人员单价范围预计2500～3300/平方米承建单位占地面积42000平米面积范围90~136平方米物业公司建筑面积50000平米总价范围按揭银行容积率1.2平均单价建筑 形态多层、小高层绿化率45%主打面积规划户数多层336套/小高层132套主打总价滨河家园周边配套同样齐全什物谷(CIVIC)超市、上海华联超市、华润超市、农贸市场让您购物方便快捷，农行、建行、人民中心医院、邮局等等家居生活方便轻松，出行更是便捷，步行十分钟便是车站。 有孩子的家庭同样是不用担心中心幼儿园、中心小学、亭林中学一条龙教育作为您孩子健康成长的后盾。 自从去年年底滨河家园开盘以来，销售火爆。前期推出的房源已基本售罄。 滨河家园预计在九月底交房，现在最后的一批房源已经推出。经典设计采用多层建筑共6层，一层车库，2~6层为住宅部分，主要以两房、三房产品为主。房型包括：两房两厅一卫、两房一厅一卫、三房两厅两卫。 面积范围在90M2~~136M2。  周 边 市 场 本案除本地的竞争项目外还有周边乡镇的竞争项目，主要集中在张浦、陆家等地。 张浦为昆山南部较早有上平方开发的乡镇，目前在售项目较多，且价格上和本案的项目接近，但是张浦在地理位置上有非常大的优势，张浦距昆山市区相对较近，而且张浦的房地产开发已经形成一定的规模。目前与本项目竞争的主要有“森隆·蓝波湾”等一批为代表的楼盘，价格上与本项目相差不远。 陆家在昆山南部乡镇经济较为发达，目前的在售楼盘主要为商业盘为主，陆家商业环境十分良好。该镇有一条小的商业街，以经营饮食、小百货、小五金等中、低档商铺为主。其他一些街上也有一些零零散散的商铺，但受限于规模，尚未形成气候。随着人们需求的不断增加，这些商铺远远不能满足人们的生活需求。近期，陆家商铺的开发迅速，而且位置相对集中，商业氛围十分浓。“东方假日城”等齐聚友谊路和富荣路，为陆家新的商业中心。这些商铺的价格每平方米在5000元—7000元之间。 具体个案如下： 1、富贵尊苑(陆家) 个案名称富贵尊苑楼盘地址友谊路楼盘现状在售开发商水灵房产售楼地址同上（现场）开盘日期06.04代理商翰品堂广告公司售楼电话交房日期06.12设计单位盐城设计院接待人员单价范围2400---2900元/方承建单位小灵建筑占地面积6.4万面积范围80—190㎡物业公司未定建筑面积9.5万总价范围