从southvdale来谈购物中心的设计理念.doc

应该说，在购物中心史上，美国south dale是第一个具有现代设计元素的购物中心，且有一定的规模。从技术角度来看，south dale是第一个封闭式购物中心，采用内街的形式来组织人流及货品陈列，整个建筑没有窗户，所有的商业活动都集中在内部，内部通过交通体系、空调等技术形成一个良好的商业项目经营整体。从某种程度上，south dale不仅影响了美国的生活方式，对世界购物中心的发展亦起到了非常大的推动作用，其设计者维克多.格鲁恩也因此成为20世纪最具有影响力的建筑设计师。 到如今，south dale仍然存在，而且一点也不像一个具有陈旧感的建筑，因为设计师设计的不仅仅是一栋商业建筑，而是一种模式，一种符合零售业组织模式、人群消费习惯的购物中心内部架构组织模式，这种模式后来成为了美国购物中心设计的代表。 应该说，购物中心的发展经过了三个阶段。第一个阶段是购物中心未饱和时期，由于市场竞争力较小，大多数购物中心都能取得较好的效应;第二阶段购物中心从起步阶段进入了相对稳定阶段，这个时期购物中心的市场容量逐渐趋于饱和，并成为消费场所主流，此时购物中心之间开始出现激烈的竞争，这个阶段，购物中心主要是人力资源的竞争以及技术层面的竞争，现代商业人才和商业运营技能是决定购物中心生存的决定因素。第三个阶段，购物中心的发展和运营进入了成熟的阶段，成熟的购物中心供应链和连锁的购物中心开发商开始形成，竞争进入白热化。在这个阶段，主题化经营和差异化战略成为购物中心吸引客流的主要亮点，具有鲜明主题和高度战略规划思想的购物中心开始构筑中心优势，并成为购物中心竞争角逐的优胜者。 第三代购物中心，突出的是差异化，以及如何将消费群体吸引到商业空间内部并产生货币之间的流动。理念上，有些设计理念是现在购物中心所必须遵守的。 归纳来看，购物中心设计可以分为两部分，其一是经营规划，其二是建筑的规划;两者是一个协调统一的整体，且经营规划决定建筑规划。 下面从几方面来初步探讨购物中心设计理念。 1、????? 商业地产的规划就是人消费感的规划。 应该说，购物中心规划都是有一定的代价的，包括资金的投入、建筑空间的投入，先进的规划意味着巨大的投入。在现实中，一般发展商在衡量这个问题时，经常反复权衡，做不到很科学规划。在一个购物中心的建设的时候，建设者的心胸有多大，思想有多远，那么购物中心的规模就有多大，可持续经营的道路就能走多远。 其实购物中心没有一定的标准来进行规划，否则就不会出现无数个衰败的购物中心出现的局面了。 可以肯定的是，购物中心规划没有固定的标准，唯有人的尺度才是最根本的规划尺度;规划应该以人为本，考虑消费习惯、消费水准、消费舒适感等，然后来规划街道尺度、动线体系、内部装饰等，最终营造一个适宜人消费、购物、休闲的环境。 2、????? 经营规划设计的黄金定律 如何来平衡各种商业业态在购物中心之间的比例分配，是商业规划发展商在规划之前应该思考的问题，也是最重要的问题，其布局在某种程度上也决定了建筑的规划。 从国外经营效果比较好的大型购物中心来看，有一个分配标准被基本认可，即商业：娱乐：餐饮=52：30：18 ，这个比例被成为商业分割定律。 虽然这个比例是大家公认的一个标准，但是在执行起来的时候有很多阻力，比如商业地产开发商经常会感觉商业经营面积过小，其他面积过多。因为商业经营面积是项目利润的主要来源，包括租金收入、销售收入，由于收益的原因，商业地产发展商都希望将商业零售面积做的越大越好，获得更多的利润;基于这种情况，发展商就会来缩小娱乐的面积、餐饮的面积，原因之一是利润比较低，二是在国内与购物中心相配套的娱乐产业链还不是十分成熟，娱乐投入在大多数情况下是一种投入，即发展商完全是为了购物中心经营而做出的一种配套投资，同时娱乐投入较大，经营管理难度低，回报周期长，而且经济效益远不如商铺收租。 但是这确实一种短期的思想行为，未来的社会商品消费结构更加丰富时，商场凭什么让消费者产生更多的消费欲望，营造剧场式的体验经济效果就成为一种必须。 目前由于国内的购物中心大部分都位于城市的中心，土地资源稀缺、土地价格较高，较高的运作成本，使娱乐功能实现比较困难。另一方面是由于认识上的误区加上无竞争对手施加压力，缺乏其在娱乐配置上进行大量投入的动力。 当然，这种比例也不是一个固定的、必须遵守的指标，他在不同的情况下得到不同的应用，对于不同的国家、地区、项目，其指导意义都各不相同。但要肯定的是，未来的经济确实要步入一个更加以人为本的体验经济时代，如果想在以后激烈的市场竞争中取得更大的优势，在尽可能的前提下，在符合优化投资经济分析的前景下，为娱乐配套投入更大的成本是十分有必要的，否则将会被淘汰。 ? 3、????? 中庭---现代成熟性购物中心的标志之一 一个很简单的办法来判断购物中心是否成熟，中