商品房预售与管理.docx

第四章???? 商品房预售与管理 ?第四十条? 商品房预售，应当申请预售许可。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。 （一）申请商品房预售许可，应符合下列条件：1、已交纳全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供的预售商品房计算，实际已投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；4、房地产开发企业委托担保公司监管的，工程建设形象进度应完成基础结构地表正负零以上；未纳入担保公司预售款监管责任担保的，应完成主体结构封顶；5、预售商品房的楼盘测绘数据已上传至产权处交易权属系统。（二）申请商品房预售许可，应提交下列证明文件：1、商品房预售许可证申请审批表；2、开发企业的营业执照和资质证书、法定代表人身份证明；3、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、征收房屋产权灭籍证明；4、证明实际投入开发建设的资金占工程建设总资金比例达到25%以上的原始凭证；5、工程施工合同和工程施工进度计划；6、商品房预售款监管协议（限担保公司监管）；7、商品房预售方案：包括商品房位置、楼盘幢号、房屋套数（自留或回迁的套数应注明）和建筑面积、规划用途、面积预测及分摊情况、小区公共场所和公共设施的具体范围、小区内配套建设的车库、会所、幼儿园等产权归属及处分方式，预售商品房竣工交付日期等；8、前期物业管理方案及预留物业管理用房证明；9、规划建设楼盘标准地名批复；10、结合基本建设、城市修建人防工程审批单；11、具有测绘资质单位的预测报告；12、其他必要资料。（三）申请商品房预售许可，可按下列程序办理：1、受理。房地产开发企业提交的材料符合本通知规定形式的，由房产局驻行政审批大厅窗口当场受理，并出具受理通知书。材料不齐或不符合本通知规定形式的，应当场或者10日内一次性书面告知需要补充的全部内容。2、审核。房地产开发企业凭受理通知单和相关证明材料，到市房产产权管理处市场科申请审核。①材料审核。审查房地产开发企业提交有关证明文件的有效性、真实性、合法性。应纳入资金监管的楼盘是否签订监管协议。②现场勘验。实地查看预售商品房工程的形象进度是否符合预售条件，用地、规划、施工等是否符合建设工程审批要求。3、资金审核。查验实际投入开发建设资金是否已达到工程建设总投资25%以上的证明文件（十四条政策结束后，研究可行性意见，报局里后实施）。4、许可。市房产产权管理处应自受理之日起5日内，完成材料审核和现场勘验，符合预售条件的签署审核意见，报市行政审批大厅窗口审批,向房地产开发企业颁发商品房预售许可证。不符合法定条件的，市房产产权管理处将材料退回市行政审批大厅窗口，依法作出不予许可的书面决定，并向房地产开发企业说明理由。5、公示。市行政审批大厅窗口作出的准予商品房预售许可的决定，应当在房产局网站和市房产产权管理处大屏幕上予以公开，供公众查阅。 第四十一条? ?房地产开发企业与购房人签订《商品房预售合同》后，30个工作日内应当持《商品房预售合同》和《商品房预售合同签约证明和预售登记申请书》等到市房产产权管理处市场科办理合同登记备案手续。 （一）备案条件商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。房地产开发企业与购房人签订《商品房买卖合同》时，必须在市房产产权管理处商品房网上签约备案系统上打印统一的合同文本。（二）备案程序1、预售人持《商品房预售合同》和《商品房预售合同签约证明和预售登记申请书》申请登记备案（提交原件）。2、市场科审查合格后须在《商品房预售合同》上加盖登记备案印章。《商品房预售合同》一式三份，其中正本一份作为购房人办理按揭贷款和《房屋所有权证》使用。副本两份，一份由预售人收执，另一份作为购房人办理预告登记使用。3、《商品房预售合同签约证明和预售登记申请书》作为预售商品房登记备案的档案材料由市房产产权管理处市场科保管。相关规定1：预购经济适用住房登记备案、产权登记的，需提供经市住房保障办公室审核确认的《购买经济适用住房审核表》（提交原件，预购经济适用住房登记备案的留存复印件，预告登记或产权登记留存原件）。相关规定2：预购住宅小区按配置比例建设车库、车位的，应提交本小区内已登记备案的商品房买卖合同或预告登记证明。相关规定3：境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。符合以上条件申请登记的应提交有效证明（境外机构可持