2015年上海鉑玨公馆整盘营销计划.ppt

铂珏公馆 2015年整盘营销计划;第一章 市场分析篇 政策市场分析 市场研究分析 竞品研究分析;;政策回顾：上海楼市政策调整力度相比全国来说较小，总体呈逐步放宽趋势；限购政策在短期内不会放松，但不排除税收以及金融政策的调整;政策面影响总结：;第一章 市场分析篇 政策市场分析 市场研究分析 竞品研究分析;宏观市场分析：;宏观整体市场分析： 基本供不应求。市区改善性需求表现良好，对均价有一定提升作用 随着贷款政策及普宅放宽政策进一步注入市场信心，未来市场偏向乐观发展;2014年全市存销结构分析 90-144首置、首改产品在2014年具备良好表现 外环外180㎡以上户型面临严重的库存，去化周期表现在2年以上 外郊环250-300㎡近4年半去化时间，库存压力严峻;2015年新增供应预判;区域市场： 2014年宝山公寓市场供求基本持平，但大面积产品成交占比低，库存占比高，整体去化周期在5年以上;2014年竞争市场分析 宝山区热销项目呈现刚需属性;2014年竞争市场分析 本案在2014年宝山区改善性住宅排名中，销售金额、销售套数、销售面积排名第一，但整体市场去化艰难;2014年宝山区存销结构分析 120㎡以下首置、首改产品在2014年具备良好表现 郊环外180㎡以上户型面临巨大库存压力，180-250去化周期在3年左右，250㎡以上去化周期近10年（仅为公寓数据不含别墅）;政策面：环境宽松 一系列救市手段释放政策利好信息，2015年整体政策环境较宽松 信贷面：放松预期 信贷持续放松预期，有望继续出台落地的利好政策 市场面：全局稳定 局部紧张 基本面库存去化，谨慎供应，快速去化，价格稳中有升；改善性产品将面临释放窗口期，外围大面积产品将面临持续续销压力。;第一章 市场分析篇 政策市场分析 市场研究分析 竞品研究分析;;》》阳光城花满墅;》》兰湖美域;》》兰湖天境;;;第二章 客户分析篇;》》成交客户居住区域、来访渠道分析;》》成交客户家庭结构、年龄分析;》》成交客户职业、置业动机分析;》》置业因素分析;》》成交客户总结;第三章 项目回顾篇;;》》房源盘整;》》楼栋推出盘点;》》楼层分布盘点;》》存量盘点;》》总房源盘点;》》总结;第四章 销售策略篇;》》2015年推盘策略;2015年上半年：小户型引爆开门红，改造户型入市 A户型剩下的最后一栋（1#、2#、3#）共48套，预计将在2015年上半年推出冲击市场，取得年初开门红同时为C户型蓄客 C户型已开盘的两栋楼（15#、42#、43#）由于位置和价格的因素，去化率较低，案场已根据客户反馈情况，针对该户型装修做了部分调整，2015年上半年将会加推一栋（11#、12#）入市，共计32套 B户型常态去化，特价房运作小高潮有节奏地带动销售;2015年下半年：改造户型加推，楼王树立标杆 根据上半年销售情况及C户型的蓄客情况，再加推一栋C户型房源（13#、14#），共计32套，在9月入市引爆。 D户型目前存量较大，根据目前客户情况及竞品，计划在2015年下半年度推出一栋（24#、25#），树立区域标杆，以楼王形象引爆下半年去化，共计16套。 B户型常态去化，特价房运作小高潮有节奏地带动销售 ;》》2015年销售细化价格策略;第五章 企划篇;》》项目回顾总结;160-210：原本就是终极置业，选择过来的客户品质认同感，在价格不会大幅变动的情况下，小众圈养策略，维持常规推广手段不变 250-300：客户层次及总价能级升级，即使降价也未必能取得快速去化。提升产品的认同感及附加服务属性，从形象、产品、服务、前期销售等方面升级客户对产品及服务的认同，以口碑带动圈层营销的正循环进行营销;【项目回顾-客户升级】;;2015，大户型，新货源 。入市第3年 我们将要以怎样的形象面向市场？;【企划包装破局】 1、大户型形象破局 2、大户型产品破局 3、大户型服务破局 4、大户型销售破局;形象破局/去年回顾;600-1000万总价入门门槛，约200万首付，需要至少50万年收入的家庭才能承受。 而且以750-1000万的总价，足以在市郊购置别墅，但他们为什么选择市区平层？ 因为他们是一群都市新贵，拥有自己的事业和圈层，堪称名门，但并非豪门。 游走于都市名利场，面子，是重中之重，若标榜价格便宜和面积紧凑，反而令他们颜面无光。 所以只要价格在承受范围内，他们一定选最精致的产品和最华丽的格调，以彰显身份与荣耀。;今年，我们要告诉客户，我是谁 价值=生活方式+产品身份=客户身份;别克变宝马——产品提升必然带来精神定位调整;贵胄天自成;异;大户型卖点;关于项目，客户说，你们的产品是不错的，你们的价格也是不错的 关于项目，我们觉得，物业、教育配套的硬伤亟待调整 因此，我们需要做得更多……;【企划包装破局】 1、大户型形象破局 2、大户型