第2章房地产市场研究.pptVIP

第 二 章  房 地 产 投 资 市 场 分 析; 学习目标; 一、房地产市场调查概述 运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其未来发展、制定正确的决策提供可靠的依据。 通过缜密的调查，经由一定的渠道，尽可能多地收集到确凿的市场资料和工程相关资料，进而运用科学的方法进行详尽分析。 ; ;调查研究的一般原则 准确性、 时效性、 全面性、 针对性、 创造性 房地产市场调查研究的误区 轻视调研 （市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？） 轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？） 盲目调研 （不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研）;二、房地产投资市场分析的限度; 市场分析包含调查和预测两个方面 市场调查是市场预测的基础，预测是在调查的基础上所作的科学分析。房地产市场调查是依据一定的原则和科学方法，有计划、有目的、有步骤、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，为预测分析工作提供基础和依据。; 一、房地产投资市场调查的内容 房地产投资项目基本情况调查 房地产投资建设用地情况调查 规划设计方案的调查 ; ; ;消费者调研 消费者调研要解决的几个问题： 买家是谁(Who)？ 购买者（Occupant） 买什么(What)？ 购买对象(Object) 为什么买(Why)？ 购买目的(Objection) 参与购买(Whom)？ 购买组织(Organization) 什么时候买(When) 购买时机(Occasions) 在哪里买(Where)？ 购买地点(Outlet) 如何购买(How)？ 购买行为(Operation) ;竞争楼盘调研 （一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘） 产品（区位、产品特征、公司组成、交楼时间等） 价格（单价、总价、付款方式等） 广告（售楼部、媒体、广告投入强度、诉求点等） 销售情况（销售率、销售顺序、客户群分析等） 物业管理（管理内容、管理情况、管理费以及管理公司等 ） 竞争对手调研 ;商业用房市场调研的关键点： 1、地区经济分析 2、商业用房产品分析 3、商业经营领域分析 4、竞争分析 5、市场容量分析 6、供求关系分析 7、商业用房盈利潜力分析; ; ; ; ; ; 询问法 观察法 实验法 ;房地产投资市场调查技术 按调查目的分类： 探测性调查、描述性调查、 因果性调查、预测性调查 按调查范围和对象分类： 全面普查、重点调查、随机抽样与非随机抽样 按调查资料的来源分类 收集二手资料的案头研究 收集第一手资料的初级研究 ;按调查目的不同： 探测性调查 又称非正式调查。帮助找出问题的症结所在，然后再作进一步研究，以明确调查对象，确定调查重点，选择调查方法，寻找调查时机。回答的是“可以做什么” 的问题。 描述性调查 指对确定调查的问题通过收集资料、做更深入、更全面的分析，确认问题真相，并对问题的性质、形式、存在、变化等具体情况做出现象性和本质性的描述。回答的是“是什么” 的问题。 ;按调查目的不同： 因果性调查 是对导致研究对象存在或变化的内在原因和外部因素的相互联系和制约关系做出说明，并对诸因素之间因果关系、主从关系、自变量与因变量的关系进行定量与定性的分析，指出调查对象产生的原因及其形成的结果。回答的“为什么”的问题。 预测性调查 是在经过调查研究的基础上，对市场的发展趋势及其未来变迁形态、变迁原因、变迁时间进行估算、预测。回答的是“将来怎么样”的问题。 ;按调查范围和对象不同： 全面普查 全面普查是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查。 重点调查 在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位所进行的调查。 随机抽样 是从母体中任意抽取样本，根据调查样本空间的结果来推断母体的情况。（简单随机抽样、分层随机抽样、分群随机抽样） ;按调查范围和对象不同： 非随机抽样 是指市场调