第3章影响房地产价格的因素.pptVIP

第二章 房地产价格的影响因素;;§2.1 房地产价格的形成过程;§2.1 房地产价格的形成过程;§2.1 房地产价格的形成过程;§2.1 房地产价格的形成过程;§2.1 房地产价格的形成过程;商品的价值量 ;商品的价值尺度 ;商品的价值尺度 ;商品的价值尺度;商品的价值尺度;商品的价值尺度;价值规律;价格影响因素;直接因素;;;社会因素之人口状况;1.人口密度;李兆基，香港著名的商界巨 头，被人称为“亚洲股神”。 现任香港恒基兆业发展有限公司及恒基兆业地产有限公司主席兼总经理，恒基中国集团有限公司主席兼总裁 。 ;深圳区域狭小，人口密集，导致房价长期看涨。从城市区域规模看，深圳是一个只有2000平方公里的小城市，但人口最多时却达到1400万人。城市地域狭小，但人口集聚快，人口密度接近7000人/平方公里，基本可以与世界上人口密度最大的城市如纽约、东京相“媲美”。深圳目前的平均房价约为2万/平米 烟台面积2642?平方公里?，人口仅仅161万，人口密度为609 人/平方公里。;2.人口结构;3.人口素质;现任北京市华远集团总裁，北京市华远地产股份有限公司董事长兼总经理。 ;城市就是现代文明中的一所大学。城市人靠着既有的财富，把“门槛”提高，最后也只能“山中无老虎，猴子称大王”、“矮子里面拔将军”。这样素质能提高吗？ 我1979年高考，是北京文科类前15名，这大概是我一生最大的“优胜纪录”，现在想起来都飘飘然，当时更是洋洋自得了。可是进了北大一看就傻眼了：同屋从农村来的同学，家里连电灯都没有，上学宿舍烧煤差点被煤气熏死。我则住在北京，掌握着当时海淀区最先进的复习资料。要是成千上万像我同屋那样的农村孩子有机会住在北京读书，我还排得上前15名吗？;家庭人口构成;家庭人口构成;社会因素之社会稳定状况;社会因素之城市化与房地产投机;如果真的任由城市化催生房产泡沫，那么，泡沫一旦破灭带来的损失也是极其昂贵的。 当日本城市化人口达到63%、城市化完成时 ，随 之 而 来 的 是 两 大 超 级 泡沫———股市和楼市，破碎的速度也非常快，之后日本经济进入了漫长的休整期。 日本房地产泡沫的特征：1992年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14年，直到2006年才有所回升 。2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%。绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平;经济因素之赋税;营? 业? 税 及 附 加[卖房人];政治因素之房地产价格政策;政治因素之行政级别及隶属变更;其他因素之心理因素;?? 把家庭分为五个阶段: 筑巢期、满巢前期、满巢中期、满巢后期、空巢期。在这五个不同的时期， 城市居民的住房消费具有鲜明的周期性与阶段性特征。?? 1、筑巢期与婚房消费?? 2、满巢期与多元化住房消费? (1) 满巢前期：育婴导向的住房消费? (2) 满巢中期：学区导向的住房消费? (3) 满巢后期：双重导向的住房消费 ;3、空巢期与退出住房市场? 满巢中期是家庭住房消费的顶峰，而筑巢期、满巢前期与满巢后期、空巢期住房建筑面积消费较低水平，处于家庭住房消费的谷底阶段，它以满巢中期为中心形成对称分布。具体而言，城市居民的住房面积从筑巢期开始、历经满巢前期到满巢中期呈现不断增长态势，并在满巢中期家庭的住房建筑面积达到了最高水平。从满巢中期、历经满巢后期到空巢期结束，城市居民家庭的住房建筑面积与前一阶段恰好相反，呈现出不断递减态势，在空巢后期的家庭的住房建筑面达到了低谷。”