第3章资产评估的途径与方法.pptVIP

第二章 资产评估的基本方法;第一节 市场法 一、市场法的含义及基本前提 （一）含义 通过市场调查利用市场上同样或类似资产近期交易价格，经过 直接比较或类比分析，通过修正，估测资产价值的评估技术。 （二）基本前提 1. 要有一个比较活跃的、公开的交易市场 2. 在公开的资产交易市场上要具有较充分的可比资产及其交易活动 ;二、市场法的基本原理： ;三、市场法的具体方法 （一）直接比较法 1. 现行市价法（前提：被评估资产与参照资产完全相同） ;[例3-1]评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相 同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速 变现的折扣率应为40%，试估算该快速变现资产的价值。 ;3 功能价值类比法（F越大，V越大） （1）生产能力比例法（F与V成比例关系） [例3-2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生 产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元 ，试估算该资产的价值。 ;;4. 价格指数调整法 Eg3-4. 某参照资产在评估基准日6个月前的成交价格为10 万元，半年间该类资产的价格总共上升了5%，求被评估资 产的价值。 ;5. 成新率价格调整法 ;（二）类比调整法 1. 市场售价类比打分法 Eg3-5. 为评估某写字楼2010.10.1的正常市场价格，在该写字楼的附近地区调查并 选取了A、B、C三宗类似于某写字楼的交易实例作为可比实例子，资料如下： A B C 三宗交易实例 ; 项目名;成本市价法 Eg3-6. 某一评估基准日的商品住宅的成本市价比率为 150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元。求 其市场价值。 ;3 市盈率乘数法（一般用于对上市企业的价值评估） Eg3-7.某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产 市场上同类企业的平均市盈率为20倍，求该企业的整体资 产评估值。 ;四、市场法的评价 （一）优点 1 评估参数和指标直接从市场获得，能客观反映资产目前市场情况 2 评估值更能反映市场的实际价格，评估结果易被各方理解和接受 （二）缺点 1 需要以公开活跃的市场为基础，有时因缺少可比数据而难以应用 2 不适合专用的机器设备、大部分无形资产及受地区、环境等条件 严格限制的资产价值评估;第二节 收益法 一、收益法的含义及基本原理 （一）含义；通过估测被评估资产未来预期收益并按照适宜的 折现率折算成现值，借以确定被评估资产价值。收益法是基于“现 值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和。 （二）基本原理：一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时， 他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在 未来能给他带来的回报。 成本效益原则; ;二、收益法的运用 ;[例3-8] 某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于 抵充负债，现评估其3年经营收益的折现值。经预测得出3 年内各年预期收益的数据下表; [例3-9] 某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元 、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始 ，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为 10%。确定该收益性资产在永续经营下和50年收益的评估 值。 现金流量图： ; 以下为补充资料，请同学们思考：;（一）资产未来收益期有限的情况 未来收益不等额的情况： Eg1 . 某企业尚能持续经营5年，营业终止后，资产全部 用于抵冲负债，现拟转让。经预测得出未来5年预期收益 分别为200万元、300万元、400万元、300万元、200万 元，假设折现率为10%，该企业评估值是多少？ ;Eg2. 某资产在未来5年中每年年末的净收益分别为200 万元、220万元、240万元、300万元、360万元，在第5年 年末，可转让给其他持有者，转让价格为1000万元，市场 平均风险利率为8%，无风险利率为2%。试评估该资产的价 值。 ;2 未来收益是等额的情况： Eg3 某企业从国外引进一条包装生产线。经测算，该 生产线可使用10年，试用期间每年可给公司带来3000万元 的净收益，行业平均投资收益率为12%，请评估这条生产 线的价值。 ;（二）资产未来收益期无限的情况 1 未来收益是等额的情况： Eg4. 某块土地出租每年可产生收益10万元，若土地的折现率为10%，求该土地的价格。 ; 未来收益不等额的情况：假设未来收益趋于稳定 Eg5 某企业预测未来有长期收益，并得知未来期第一 年年收益为30万元，第二年年收益为40万元，第三年年收 益为50万元，第四年年收益为30万元，第五年年收益为20 万元，设定从第六年开始的预期收益将保持在20万元的水 平，折现率为10%，资本化率为8%，试用分段法计算收益 现值。