第3章项目前期策划.pptVIP

;;前期策划与可行性研究;工程项目的前期策划内容;项目前期策划的过程;项目前期策划的重要作用;;;;;工程项目目标管理方法;情况的分析;情况分析的内容;问题的定义;提出目标因素;常见的目标因素;常见的目标因素（二）;常见的目标因素（三）;目标系统的建立;;工程项目的定义;项目定义;;项目的审查和选择;提出项目建议书;;可行性研究涵义;可行性研究的阶段;可行性研究的阶段;可行性研究的阶段;;;可行性研究报告的编写;第一部分 总论;;;第二部分 项目背景和发展概况;第三部分 市场分析;;;第四部分 建设条件与厂址选择 ;;第五部分 工厂技术方案;;;第六部分 环境保护与劳动安全 ;第七部分 企业组织和劳动定员 ;第八部分 项目实施进度安排 ;;第九部分 投资估算与资金筹措 ;第十部分 财务效益、经济和社会资产 评价 ;第十一部分 可行性研究结论与建议 ;可行性研究的分析方法;可行性研究的分析方法（二）;价值分析方法;;;;;;;;;;;;;;;作业：;价值分析的具体方法介绍 ---------(1)净现值法;例题1：独立方案的可行性;案例2—互斥方案的必选;;;思考题：;;;计算公式;例题：;（3）内部收益率法;（4）获利能力指数法;;;某投资者在市区购买了30000m2的写字楼拟用于出租经营，购买价格为10000元／m2，同时按照购买价格4％的比例支付契税、0.5％的比例支付手续费、0.5％的比例支付律师费、0.3％的比例支付其他费用。其中，30％的购房费用和各种税费均由投资者的自有资金支付，70％的购房费用使用商业贷款，贷款期限为15年，年利率为7.5％(假设在还款期内利率不变)，按照每年末等额还本付息的方式归还贷款。目前同一商圈内同等类型写字楼的出租价格为4.5元／m2 .天。据分析，这一价格在5年内以2％的年增长率上升，从第6年开始保持与第5年相同的价格水平。该写字楼前三年的出租率分别为65％、75％和85％，从第4年开始出租率达到95％，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。 ;出租经营期间的经营成本为经营收入的10％，税费为经营收入的17.5％。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，土地使用年限为50年，建设期已使用2年，土地使用年限期止建筑物的残值收入约为其建安造价的50％，该建筑物的建安造价约为4500元／m2。投资者的期望的目标收益率为12％。编制该项投资的项目资本金现金流量表并计算所得税前的财务净现值和财务内部收益率，判断该项目的可行性。 ;解：项目计算期为50—2=48年，基准收益率为12％。? 现金流人。营业收入，指写字楼租赁收入：? 第1年：30000 x4.5×30×12×65％／10000=3159．00(万元)? 第2年：30000×4.5×1.02×30×12×75％／10000=3717．90(万元)? 第3年：30000×4.5×1.022×30×12×85％／10000=4297．89(万元)? 第4年：30000×4.5×1.023×30×12×95％／10000=4899．60(万元)? 第5～48年：30000×4.5×1.024×30×12×95％／10000=4997．59(万元) 回收固定资产余值：? 第48年：4500×30000×50％／10000=6750．00(万元)? ;(2)现金流出。? 项目资本金流出=30000×(30％+4％+0．5％+0．5％+?0．3％)=10590．00(万元)? 借款还本付息采用等额资金回收的公式计算，计算公式为： 借款还本付息 =30000×70％×7.5％／[1一(1+7.5%)-15] =2379．03(万元) 经营成本=营业收入×100%， 营业税金及附加=营业收入×17．5％ 具体数据见下表。 (3)净现金流量。 净现金流量=现金流入一现金流出; (4)指标计算。 ①资本金财务净现值：为资本金财务净现值折现净现金流的累计，如现金流量表所示，资本金财务净现值为962．76万元。 ②资本金内部收益率：该项目资本金财务净现值大于零，则其资本金内部收益率一定大于所选的折现率，故取13％的折现率进行试算。当折现率为13％时，计算所得的资本金净现值为-454.2l万元，故资本金内部收益率在12％～13％之间，计算过程如下： 资本金内部收益率 =12％+[962.76(962．76+454．21)]％ =12.68％ ;;/zjcwkj/tools/form/flxz.html;项