万科中山项目期前策划建议书102页.ppt

第 五 部 分 项目定位;一、目标客户定位;2、定位依据;3、定位结论;4、特征分析;5、职业分类;6、目标客户特性需求分析;需求：;私营企业主;需求：;企业白领;需求：;7、目标客户群的拉升;二、项目档次定位;2、档次定位;随着项目开发深入，各类配套设施逐步完善，居住人气提升，可以带动南区的整体区位价值，本项目价格也会随之升高。届时我们将有号召力吸引更高档次的目标客户，将整个楼盘档次提升。;三、项目形象定位;开发概念的推导步骤：;2、 从市场需求推导形象定位的关键词;质朴;3、产品自身特色推导形象定位的关键词;万科的品牌口号：“建筑无限生活” 万科的品牌核心：“以客户的生活为本” 万科的品牌个性：“有创见的、有文化内涵、关心体贴的” 万科的品牌主张：“万科提供一个展现自我的理想生活”;万科品牌精髓;万科品牌的关键词;5、从万科“四季花城”系列推导关键词;6、本项目形象概念的推出;四、价格定位;2、 市场比较法分析均价; 多层价格建议;情景洋房价格建议;Townhouse价格建议;项目总体价格建议;3、 入市建议;第 六 部 分 产品建议;一、项目整体容积率建议 ;市场比较法;项目本身的产品需要;产品种类;;三、分期开发次序建议;体现一个大盘应有的综合环境优势。 在销售现场及参观区域，突出本项目在细部处理，如安排特色景观带及具有观赏效果的小品。 销售区域的环境处理，体现出本项目纯美、向上的生活形态，让客户在不经意之中触摸理想的生活境界，并适当增加立体的环境音乐、自然虫鸟声等。;;四、首期开发楼型建议;其中参考项目如下：; 根据市场平均售价计算，市场需求主力户型面积在100-120 平方米左右。;户型、面积建议：;万科四季花城;绿之演绎：;;;在楼盘两边增加绿化密度，种植大型树种及多种彩色花卉，增添优美景观，又可以丰富项目景观，增添项目卖点。;光之演绎：;;;在广场上兴建玻璃观星台，象征人类对宇宙 的无限向往。;水之演绎：;在项目中部由南向北建造一条流动水系，既可将项目各区园景联系，构成景观主轴，又可丰富水景效果，并可将洋房区和别墅区和谐分隔。;风之演绎：;;;互动性设施设置：;??130平方米一户计算，整个社区约有4000户。 较长一段时间内生活配套无法全部落实，客户对社区内配套有较大依赖。;双会所功能界定分生活休闲类与健康运动类。;;八、建筑立面建议;;中山市民的整体欣赏角度； 目标客户群的喜好； 项目产品的替代性。;;九、商业街建议;功能建议:;通过设置露天咖啡座，增添优雅闲适的生活味道 ;十、交楼标准建议;公共部分装修:;建议以装修套餐的形式让客户选择,套餐的单位价格分300元/平方米和500元/平方米两种.;教育资源已经成了市场项目一个强有力的卖点。;发展商：天英实业 项目区位：石歧区 销售均价：3600元/平方米（包装修） 教育配套：中山市实验小学 客户形态：镇区生意客、白领;学校的选址及规模建议将学校安排在邻城南一路或项目西北面的内环线附近处。 具体的建筑面积根据政府规划要求。另外在建设资金上，通过与政府协商，争取在地价或税收上加以减免。;建设时间;;第七部分 营销推广策略;一、说明;二、市场推广核心; 说明：;特色教育营销;为什么我们的教育一定要有特色?;赏识教育;军事化管理;三、品牌导入策略;关健点：;推广方式：;媒体宣传：;四、区域形象重塑策略;五、项目导入策略;可选择学校;学校宣传与生源问题：;推广手法：;主题活动;活动建议：;商业化动作实现口碑传播;媒体炒作;解决区域形象问题;谢 谢