第5章不动产估价方法之收益还原法.pptVIP

第五章 收益还原法;重点掌握内容： 重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握的内容。;概念 是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）折现求和，求取估价对象在一定估价时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。 收益还原法是从未来的角度评估房地产价格，本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价格。 ;理论依据： 预期原理：决定不动产的当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能够带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期。即房地产的价格是由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益的现值确定的。;理论依据： 收益法的基本思路：购买收益性房地产，可以视为一种投资，购买房地产未来能够获得的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。 对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有： 不动产的价格 ＝ 例如：某人拥有的不动产每年可以产生2万元的净收益，此人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，对于该人来说，这宗不动产与40万元的资金等价，即值40万元。;适用对象和条件 适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这类不动产有收益即可 ； 适用条件：收益法评估地价格，取决于未来地预期，因此，收益法地适用条件是不动产未来的收益和风险都能够比较准确地量化。;收益还原法的操作步骤 运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行： ①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估价对象及其类似不动产地收入、费用等数据资料； ②预测估价对象地未来收益 ③求取报酬率或资本化率 ④选用适宜地收益法公式计算收益价格 ;第2节 现金流量与资金时间价值;现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。 绘制现金流量图的基本规则是： (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。 ;(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。 (3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。 (4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。;资金时间价值 同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。 这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例来说明最容易理解。如果现在将1 000元存人银行，一年后得到的本利和为l 060元，经过1年而增加的60元，就是在1年内让出了1 000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说，这60元是1 000元在1年中的时间价值。;对于资金的时间价值，可以从两个方面理解： (1)从投资角度：随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值。在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润。 (2)从消费角度：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。 ;利息与利率 对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同， 银行利息是一种资金时间价值的表现方式。 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得 到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。 经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一 过程可表示为： F n ＝ P ＋ I