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下花园项目提完案稿
康居苑小区营销策划方案;瑞德策略机构
——地产先锋 锐意领航
;瑞德策略机构成功服务了海天阳光园、尚东绿洲、水语春天、大湖之翼、福兴旺角、世纪新景、荷岸新城、康城、王朝国际、军颐园等50多个项目,近千万平方米,创造了一个又一个营销奇迹。;;要成功运作康居苑小区,我们不能单就产品去推销
要站在下花园区域市场
要立足对竞争楼盘、消费特征的分析
我们首先要清楚:
我们要实现哪些营销目标;把握下花园区域市场特征,开发适销对路的产品;实现营销目标,
我们必须解决好如下问题——;1、影响项目运作的
市场特征分析;处在铁路与高速之间周边群山环绕极大的限制了城区发展空间;2009年3月,下花园区被国务院确定为第二批国家资源枯竭型城市;
政府谋划了一批新型产业,但是产业的发展需要一个过程;
——下花园区处于经济转型时期,对传统产业的从业人员的收入产生较大的压力;
这就会影响购房者的支付能力!
尤其是对中小户型的有刚性需求的购买力产生制约!;按照城区北扩的发展思路,进一步拓展中心区发展空间,全方位提升我区在全市规划中的功能作用。;北城区总体规划面积为215公顷,集办公、休闲、高科技园区、居住、商贸为一体,目前已投资完成道路、给排水、电力、通讯等基础设施建设,建设了北城区城市广场,大力实施管道燃气入户、污水处理厂、垃圾处理场等建设;为推动城区开发建设,实施了行政办公中心北移工程,多个行政单位办公楼进驻北城区。;; 北城产业园区,是下花园区从2005年开始开发建设的花园式清洁产业园区。
目前,总投资6.5亿元的水源地源热泵、双马风电设备等5个项目正在建设中,项目全部建成后,可为下花园提供500个就业岗位,年实现税收2亿元。;(4)廉租住房,
延缓了部分中低收入者购房的需求;1)按住房使用面积计收为每月1.61元/平方米,按建筑面积计收为每月1.21元/平方米。廉租住房租金主要用于廉租房的维修和管理工作
——2009年张家口市《关于核定我市主城区廉租住房租金标准的通知》;(5)下花园区
楼市状况分析;;;城区向北拓展;2009年,全国楼市普遍量价齐升,基本呈现火爆的销售局面;
下花园区的楼市呈上升趋势,去年,下花园区房价整体上涨了500元/㎡,涨幅相当可观!
2009年,成交的火热,消化了相当一部分客群,给2010年销售带来了压力
;我们认为,今年市场压力比较大,楼市上涨的空间较小,主要原因如下:
——市场供给量较大,在这么小的区域内,多个楼盘集中放大供应量;
——楼市上涨需要客户的购买力;2009年释放了价格上涨空间;
——2010年楼市的不确定性
;国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,
二套房贷款首付款比例不得低于百分之四十;
银行普遍收紧了房贷,贷款7折优惠逐步取消;
很多一二线城市在2010年初已经出现滞销的局面;
下花园尽管楼市泡沫较小,可是这些房贷政策依然会对本区域楼市
产生不良影响:
——加大了中低端客户的购房难度;
——挤压了投资购房客户;
——增加了市场的观望情绪
;瑞德观点:;2、康居苑小区自身分析
——哪些问题需要在营销中规避?;;2)本案地块不方正
——不容易塑造出社区的品质;地块方正的小区,如果做好园林景观,会极大的提升社区的附加值;地块方正的小区,如果做好园林景观,会极大的提升社区的附加值;地块方正的小区,如果做好园林景观,会极大的提升社区的附加值;3)配套方面:提升潜力较小;3、 我们的突破口在哪里?
——康居苑的优势与潜力;2)发挥老城区的居住优势;3、距离火车站、汽车站较近
——可以发挥的优势;4)本案前期已经销售三栋,实现交房
如果处理好,就可以实现口碑传播;5)在产品上进一步优化
扬长避短,做出小区的特色;6)成功的营销策略
;4、在合理定位的基础上
优化产品设计;4、在合理定位的基础上
优化产品设计;总上分析,我们对本案的目标客群做出如下定位:;2)本案的形象定位;我们之所以给出这样的定位
理由如下——;3)我们的主推广告语;4)价格定位
——合理的价格基础;4)价格定位
——合理的价格基础;4)价格定位
——阻碍提价的因素分析;4)价格定位
——阻碍提价的因素分析;2010年下花园
新项目较多
楼盘竞争激烈;瑞德观点:
适中的价格、完善的价格体系、依据市场及时调整价格策略
这几点都很关键
我们不建议一开始就打出高价格
低开高走的价格策略
依据楼座的特点,分别制定价格体系对后期营销十分关键;;除了适当调低价格之外
我们还应该对楼座有所区别
建立自己的价格体系;5)我们建议做精致的楼盘
——应该在景观细节、外立面等有所
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