下花园项目提完案稿.ppt

康居苑小区营销策划方案;瑞德策略机构 ——地产先锋 锐意领航 ;瑞德策略机构成功服务了海天阳光园、尚东绿洲、水语春天、大湖之翼、福兴旺角、世纪新景、荷岸新城、康城、王朝国际、军颐园等50多个项目，近千万平方米，创造了一个又一个营销奇迹。;;要成功运作康居苑小区，我们不能单就产品去推销 要站在下花园区域市场 要立足对竞争楼盘、消费特征的分析 我们首先要清楚： 我们要实现哪些营销目标;把握下花园区域市场特征，开发适销对路的产品;实现营销目标， 我们必须解决好如下问题——;1、影响项目运作的 市场特征分析;处在铁路与高速之间周边群山环绕极大的限制了城区发展空间;2009年3月，下花园区被国务院确定为第二批国家资源枯竭型城市； 政府谋划了一批新型产业，但是产业的发展需要一个过程； ——下花园区处于经济转型时期，对传统产业的从业人员的收入产生较大的压力； 这就会影响购房者的支付能力！ 尤其是对中小户型的有刚性需求的购买力产生制约！;按照城区北扩的发展思路，进一步拓展中心区发展空间，全方位提升我区在全市规划中的功能作用。;北城区总体规划面积为215公顷，集办公、休闲、高科技园区、居住、商贸为一体，目前已投资完成道路、给排水、电力、通讯等基础设施建设，建设了北城区城市广场，大力实施管道燃气入户、污水处理厂、垃圾处理场等建设；为推动城区开发建设，实施了行政办公中心北移工程，多个行政单位办公楼进驻北城区。;; 北城产业园区，是下花园区从2005年开始开发建设的花园式清洁产业园区。 目前，总投资6.5亿元的水源地源热泵、双马风电设备等5个项目正在建设中，项目全部建成后，可为下花园提供500个就业岗位，年实现税收2亿元。;（4）廉租住房， 延缓了部分中低收入者购房的需求;1）按住房使用面积计收为每月1.61元/平方米，按建筑面积计收为每月1.21元/平方米。廉租住房租金主要用于廉租房的维修和管理工作 ——2009年张家口市《关于核定我市主城区廉租住房租金标准的通知》;（5）下花园区 楼市状况分析;;;城区向北拓展;2009年，全国楼市普遍量价齐升，基本呈现火爆的销售局面； 下花园区的楼市呈上升趋势，去年，下花园区房价整体上涨了500元/㎡，涨幅相当可观！ 2009年，成交的火热，消化了相当一部分客群，给2010年销售带来了压力 ;我们认为，今年市场压力比较大，楼市上涨的空间较小，主要原因如下： ——市场供给量较大，在这么小的区域内，多个楼盘集中放大供应量； ——楼市上涨需要客户的购买力；2009年释放了价格上涨空间； ——2010年楼市的不确定性 ;国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》， 二套房贷款首付款比例不得低于百分之四十； 银行普遍收紧了房贷，贷款7折优惠逐步取消； 很多一二线城市在2010年初已经出现滞销的局面； 下花园尽管楼市泡沫较小，可是这些房贷政策依然会对本区域楼市 产生不良影响： ——加大了中低端客户的购房难度； ——挤压了投资购房客户； ——增加了市场的观望情绪 ;瑞德观点：;2、康居苑小区自身分析 ——哪些问题需要在营销中规避？;;2）本案地块不方正 ——不容易塑造出社区的品质;地块方正的小区，如果做好园林景观，会极大的提升社区的附加值;地块方正的小区，如果做好园林景观，会极大的提升社区的附加值;地块方正的小区，如果做好园林景观，会极大的提升社区的附加值;3）配套方面：提升潜力较小;3、 我们的突破口在哪里？ ——康居苑的优势与潜力;2）发挥老城区的居住优势;3、距离火车站、汽车站较近 ——可以发挥的优势;4）本案前期已经销售三栋，实现交房 如果处理好，就可以实现口碑传播;5）在产品上进一步优化 扬长避短，做出小区的特色;6）成功的营销策略 ;4、在合理定位的基础上 优化产品设计;4、在合理定位的基础上 优化产品设计;总上分析，我们对本案的目标客群做出如下定位：;2）本案的形象定位;我们之所以给出这样的定位 理由如下——;3）我们的主推广告语;4）价格定位 ——合理的价格基础;4）价格定位 ——合理的价格基础;4）价格定位 ——阻碍提价的因素分析;4）价格定位 ——阻碍提价的因素分析;2010年下花园 新项目较多 楼盘竞争激烈;瑞德观点： 适中的价格、完善的价格体系、依据市场及时调整价格策略 这几点都很关键 我们不建议一开始就打出高价格 低开高走的价格策略 依据楼座的特点，分别制定价格体系对后期营销十分关键;;除了适当调低价格之外 我们还应该对楼座有所区别 建立自己的价格体系;5）我们建议做精致的楼盘 ——应该在景观细节、外立面等有所