第5章房地产价格评估.pptVIP

第五章 房地产价格评估;第一节 房地产估价原则;（二）替代原则;（三）最高效用原则;（四）预期原则;二、应用原则;（一）竞争原则;（二）评估时日原则;（二）评估时日原则;（三）均衡原则和适合原则;（四）收益递增递减原则;（五）依法适法原则;第二节 影响房地产价格的因素; (一)供求状况;(二)经济发展政策 ; 1.税收政策 ;2．财政金融政策 ; 3．价格政策 ; 4．土地政策 ;(三)宏观经济发展形势 ;二、影响房地产价格的社会因素;(三)人口因素 ;(四)城市规划 ;三、影响房地产价格的自然因素;四、影响房地产价格的其他因素;第三节 房地产估价的主要方法;一、收益还原法; (二)收益还原法的基本原理 ; (三)纯收益还原的基本方法 ; 2．有限年期其他因素不变的公式 ;3．房地产纯收益在若干年有变化情形的变形计算公式 ; (四)适用范围 ; (五)估价程序 ; 2．计算总费用; 3．计算纯收益; 4、确???合适的还原利率 ; 5．选用适当的公式，求房地产收益价格 ;(2)依据房地纯收益求取土地价格(土地残余法) ;(3)依据房地纯收益求取建筑物价格;二、市场比较法;(一)基本含义; (二)理论基础 ; (二)理论基础 ; (三)比较方式 ;区域因素修正后的房地产价格公式;6．个别因素修正 ;7．确定待估对象房地产价格 ;三、成本估价法;(一)基本原理; (二)适用范围 ;(三)用于土地估价的基本公式 ; 2、新开发完成的土地价格计算公式 ;3．已开发土地的估价公式 ; (四)估价步骤和估价所需资料内容 ;①土地补偿费 ;②土地投资补偿费 ; ③征地安置补助费 ;(1)土地征用费的计算; (2)拆迁补偿、安置费的计算 ;②安置费;(3)土地开发费用的计算 ; (3)土地开发费用的计算 ;(4)投资利息的计算 ;(5)投资利润的计算; (6)土地增值收益的计算;(四)估价步骤和估价所需资料内容;(五)成本法的主要特点和缺陷 ;(五)成本法的主要特点和缺陷;四、剩余法; (一)剩余法的理论依据与基本思路 ;(二)剩余法的适用范围 ;(三)剩余法评估地价应注意事项和前提 ;(四)剩余法评估地价的基本公式 ; (四)剩余法评估地价的基本公式 ; (五)剩余法评估地价的步骤和主要内容 ;(五)剩余法评估地价的步骤和主要内容; (五)剩余法评估地价的步骤和主要内容 ; (五)剩余法评估地价的步骤和主要内容