第5章房地产估价原则.pptVIP

教学目的与要求： 通过本章学习， 掌握和应用房地产估价的基本原则。; 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。 ? ? 对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。同时在具体估价作业中应当遵循的原则主要有5项：(1)合法原则；(2)最高最佳使用原则；(3)替代原则；(4)估价时点原则；(5)公平原则。  房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。每一位估价人员都应正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。;一、独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则是房地产评估的最高行为准则。 独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响。 客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。 公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。;二、合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。;(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。 我国现行的房地产权属证书有土地权属证书、房屋权属证书和统一的房地产权属证书。 土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。 房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。 当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《???地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。 ;在合法产权方面具体来说包括： 农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价； 行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价， 临时用地不能当做长久用地来估价， 违法占地不能当做合法占地来估价， 临时建筑不能当做永久建筑来估价， 违法建筑不能当做合法建筑来估价， 产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价， 手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价， 部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价， 共有的房地产不能当做独有的房地产来估价，等等。 ;(2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。 例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 (3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。 处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 ;以抵押为例： ①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。 ②法律、法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时，应该符合转让条件，否则不应当作为以抵押作为估价目的的评估对象，没有抵押价值。 ③评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。 ④评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是抵押价值。 ; ;; （一）四个标准 在实际估价中，要寻找最高最佳使用的方法，最高最佳使用必须符合4个标准： 1．法律上的许可性： 对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。 如果是法律不允许的，应被淘汰。 2．技术上的可能性： 对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。 如果是技术上达不到的，应被淘汰。 ;? 3．经济上的可行性： 经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。 只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。 4．价值是否最大： 在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用