第5章房地产估价方法-收益法.pptVIP

5.房地产估价方法—收益法;5.房地产估价方法--收益法;本章导读 ;5.1 收益法基本原理;5.1.1收益法的概念及其两种类型; 收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。 1）直接资本化法 2）报酬资本化;5.1.2收益法的理论依据与适用范围;收益法的适用范围 收益法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院、农地等。 收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在有收益，只要其具有获取收益的能力即可。 如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益法不适用。如学校、公园、图书馆、政府办公楼等公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。;5.1.3收益法估价操作步骤;5.2 净收益及其估算;5.2.1房地产收益、净收益与客观总收益;2）净收益与客观总收益 净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。 客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。 ;5.2.2房地产净收益估算的一般方法; 例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收入的3%，合理运营费用为有效租金收入的30%。 ;2) 利用利润法估算房地产净收益的方法 利润法：在一定的假设条件下，通过求出待估房地产经营所获得的纯利润，并以某种适当的资本化率折算为估价时点的现值，并求其之和来确定待估房地产的价格或价值。这个条件是持续经营，而非“公开市场”。 纯利润的求取基本公式为： 利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本利息 ; 例5-2某酒店集餐饮、旅居、娱乐、健身、商务于一体。鉴于该酒店的特殊性质，宜用利润法评估其价格。该饭店2001--2003年的账目情况可查阅，试估算其价格。 ;5.2.3不同收益类型房地产净收益的估算;5.2.4房地产净收益估算注意事项;5.3报酬率、资本化率及收益乘数的确定;5.3.1报酬率的求取 ;报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高低来决定。;报酬率求取的基本方法主要有三种： 1）累加法。 无风险报酬率又称安全利率法。 风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。 ;累加法的一个比较细化的公式为： 报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠 其中：投资风险补偿是指当投资者投资于具有风险性的房地产时，所要求的承担额外风险的补偿；管理负担补偿是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求的对所承担的额外管理的补偿；缺乏流动性补偿是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿；投资带来的优惠是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处。 ;例5-4 已知无风险报酬率为5%，与某房地产投资相关的投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿、投资带来的优惠分别为2.50%、0.50%、1.00%、1.00%，试求该房地产投资的报酬率。 ;2)投资报酬率排序插入法 ;3）市场提取法 又称实例法，通过搜集市场上与估价对象相类似的房地产的净收益与交易价格等资料，利用报酬资本化法的公式，反求出报酬率。 用市场提取法一般要求能够很容易地搜集到多宗类似房地产的交易信息。要选择多宗能用以比较的实例，一般要求不少于三宗，而且交易时间与待估房地产估价时点相近。 ;例5-5市场上有6个待估房地产的可比实例及其相关资料如下表5.5所示，试利用市场提取法求取待估房地产的报酬率。 表5.5 六个可比实例及其相关资料 ;5.3.2资本化率与收益乘数的求取;通过投资组合技术求取资本化的方法： 投资组合技术主要有土地与建筑物的组合以及抵押贷款与自有资金的组合两种。 土地与建筑物投资组合技术中，资本化率可以分为土地资本化率（RL）、建筑物资本化率（RB）以及综合资本化率（R0）。土地资本化率是和仅由土地产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。建筑物资本化率是指和仅由建筑物产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。综合资本化率是指由土地和建筑物共同产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率。 ;房地产估价中，土地估价、建筑物估价、房地估价，其资本化率有所不同，相应的三种资本化率分别是土地资本化率（