临沂中德地产目项汇报.ppt

临沂【中德·莱茵春天】;内容提要：;目 录;第一部分 宏观市场分析;一、临沂市2004-2009年上半年宏观经济数据一览表 ;二、宏观经济增长情况特点分析： ;二、宏观经济增长情况特点分析： ;二、宏观经济增长情况特点分析： ;三、近五年房地产市场基本数据如下 ：;1、从年份上来看，临沂市的房地产市场经历了2006-2007年的发展高峰，2008年增幅有所下降，但是总量已经相当巨大。 2、从市场运营角度来看，临沂在2006-2007年的房地产繁荣是由于四个主要原因造成的： ★土地的集中放量； ★《临沂市城市总体规划（2005-2020年》的制定； ★城区内环境景观的大力改造； ★奥运经济带来的契机。;1、从年份上来看，临沂市的房地产市场经历了2006-2007年的发展高峰，2008年增幅有所下降，但是总量已经相当巨大。 2、从市场运营角度来看，临沂在2006-2007年的房地产繁荣是由于四个主要原因造成的：一是土地的集中放量，二是《临沂市城市总体规划（2005-2020年》的制定，三是城区内环境景观的大力改造，四是奥运经济带来的契机。 3、官方统计数据为宏观数据，实际上，临沂的房地产发展地方差异较大，在中心区域房价高达10000元/平方米以上，而在普通县城房价基本处在1600元/平方米。所以只能分析其总体走势。;4、从2008年下半年开始，临沂的房地产市场受到金融风暴影响开始进入调整期延续至今，主要特点表现在： （1）作为市场经济主体的非公有制经济，私营业主在金融危机影响下，进出口贸易规模下降，利润开始下滑，有些甚至关张，所以投资置业的意愿下降； （2）由于近两年临沂房地产市场的快速增长，城区房价已经上升到瓶颈价格，另外加上国家政策的调控，难以得到市场的认可，大部分消费者持币观望，期望房价能有所下降；;（3）临沂在2007年集中放出土地约800万平方米，使得目前的房产供给状况如下： 截至2009年10月30日，临沂批准预售许可证数693个，批准预售的房屋面72平米，其中批准的预售住宅套数80859套，批准的预售住宅面积7839309.42平米。临沂可售房屋套数62641套，可售房屋面积5854732.13平米，可售住宅套数33203套，可售住宅面积3452533.64平米。 市场的供给量已相当巨大，市场消化能力在每年380万平方米左右，可预售的的房产总量可以消化3年，也就是说，供给大于了需求，临沂市场已经进入“买方市场”年代，房地产商之间的竞争在3年内将趋于白热化！！！;★区域化比较明显：临沂已经形成了板块化的概念，大致可以分为城南板块、城西板块、滨河板块、北城新区板块、城中板块、罗庄河东板块。近几年，高档楼盘基本集中在滨河板块、城中板块、北城板块，价格最高的楼盘基本在滨河板块上，而其它区域则价格较为平缓。 ★价格倒置现象：市场中的高层项目和低矮层项目价格出现倒置现象，这是当地生活习惯和市场化逐渐成熟的标志。在临沂，多层、洋房、连排别墅的市场销售价格都远远超过其成本，而建筑成本更高的高层住宅的价格却比较适中，这是因为北方的住宅习惯所决定的，另外底层住宅的景观效果更好一些，都是消费者重点考虑的因素。 ; ★现房购买：消费者购买房产十分现实，一般情况下看到主体完工后才会决定购买，主要原因是在钱其房地产市场中出现过不良的开发商圈钱逃逸的事件，消费者都不约而同的接受了“现房购买”的观念。这大大增加了开发商的运作成本，当然也更加体现开发商的实力，有利于市场的规范。 ★塔楼北向、大户性难销：随着市场的供给量不断扩大，消费者的眼光更加挑剔，在众多楼盘价格趋于相似的环境下，选择南向户型更为理想，据调查，现在滞销的都是塔楼中的北向和面积偏大户型，而且市场存量较大。 ★小户型销售开始抬头：市场中的小户型由于总价较低，且经济适用，投资功能凸现，销售势头增强，再加上金融危机的影响，这种投资风险小的物业类型，只要是周边生活配套比较全的都会有十分好的市场前景。;时事资讯一：;时事资讯二：;时事资讯三：;2009年1-6月全市住宅新盘汇总表;区域分布;高层、多层建筑是本期入市产品主要建筑形态，其中高层和多层产品共占到了总量的90%，本期入市的月澜湾为别墅建筑，涑河城邦为多层、高层、小高层建筑。;第二部分 区域市场分析;分析研究市场的主要目的：;市场竞争形势;临沂市场的板块划分：;区位优势：;◎滨河板块;◎城中板块; 主要竞争楼盘展示 ;广田悦城--直接竞争对手;六合御庭 –强劲竞争对手;六合御庭 –强劲竞争对手;鲁商凤凰城--重要参考项目;德兴雅苑 --重要参考项目;蓝湾国际 --重要参考项目;兰亭水岸 --重要参考项目;久隆国际项目 --重要参考项目;东方花苑 --重要参考项目; 小户型专栏;蓝湾国