重难点分析及对策.docx

第三章 项目定位与物业管理主要特点分析 一、项目定位 1. 项目概况 2. 功能定位 物业项目设计定位生态环保概念、高品质、地标性、国际5A级写字楼； 硬件具有智能化、人性化、高效化。总体上力求体现出所应有的气质， 3. 服务定位： 安保24小时服务、环境舒适、健康环保、服务高效的甲级写字楼。 4. 目标定位： 第一年：全面符合ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业健康安全管理体系；达到南山区、深圳市物业管理优秀示范大厦标准。 第二年：达到广东省物业管理优秀示范大厦标准。 第三年：达到全国物业管理优秀示范大厦标准或同等标准。 二、本物业管理综合特点分析 1. 科学智能化机电设备管理，进行有效的耗能管控。 本物业属于超高层综合体项目，如何进行有效的耗能管控是成本控制的关键。设计、施工阶段是耗能管控的最为关键的基础性工作，而保利物业拥有近二十年物业管理经验，积累了丰富的耗能管控经验，保利物业可以免费为前期设计、施工等阶段提供工程顾问，对能耗管控等方面进行指导，更加有利于后期的节能管理与运营管理等工作。同时在物业管理过程中，保利物业的项目的耗能监控与评估采用了最科学最前沿的方法与技术，同时自身拥有一套针对中央空调、地下室、水泵、电梯等能耗节能、长久耐用的先进管理系统，相对比与传统的耗能管理系统，可以节约50%以上的耗能。 做好工程设备管理工作，保证供电、供水、空调、电梯、电话通讯等设备正常运转，是楼宇重要的居住条件。任何一个设备系统发生故障，都将造成楼宇中居住者生活不便甚至混乱。现代化楼宇中设备往往安装密度高，装机容量大，能源消耗多。做好工程设备管理，在设备运行使用和维修保养上采取适当措施，挖掘潜力，减少浪费，提高设备运行效率，有利于节约能耗，降低运行运费。做好工程设备管理，保持设备处于最佳技术状态，有利于保证服务质量。现代楼宇中大型、精密、自动化程度高的设备数量多，设备运行和维修费用很大程度上取决于设备的技术状况。 通过多年的经验积累，我司创立了科学先进的设备管理模式：管理处负责设备的使用管理（运行、操作、监控）及日常维护（巡查、点检、清洁、润滑）。公司工程部进行专业化维修保养（一级、二级保养、中修、大修、故障维修、更新改造）； 根据政府要求外聘专业电梯公司对电梯进行专业化维修保养（半保）及年检； 管理处与公司工程部及专业公司的责、权、利通过维修保养合同进行细致划分，以做到将楼宇的耗能降到最低。 根据各类工程设备故障模式，保利物业将三级保养制与计划预修制、状态维修相结合，对符合“浴缸型”故障模式（符合磨损规律）的设备如电梯、发电机、水泵、冷水机组、空压机等定期做三级保养，定期进行中修、大修。对符合“直线型”故障模式的设备，如电力设备、电子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修，以降低设备的运行与维修费用，做到最优的节能管理。 2. 专业化的人才配置，展示物业形象和品牌 本物业启动之时，短时间内需要大量高素质物业服务人员，物业公司如何才能保证人员按照开发商的要求到岗是一个难题。 保利物业总部位于深圳南山区科技园，而本物业位于深圳南山区蛇口新街，两者之间的距离非常近，约20分钟的车程，保利物业可以充分利用总部优势，通过内部选调和外部招聘相结合，短时间内召集足够的高素质物业服务人员，保证本物业物业服务的档次与质量，人员安排灵活、可操作性强。前期租售阶段，我公司根据写字楼实际出租情况，分阶段配置人员，按出租面积预算开支成本，灵活控制成本支出，以达到有效进行成本管控的目的。 在人员配置上,我们坚持以保利物业“识人重品、用人唯能”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，我们要求管理人员必须是一专多能，实行一岗多职，采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，确保管理目标得以实现。 服务第一的原则。管理机构的设置与各类工种数量的配备，均以提高本物业的物业管理整体水平为前提，尤其是在企业形象岗方面，工作人员的整体素质和仪容仪表均是高要求高标准，旨在提高服务水平和企业形象档次。在为管理项目创造“安全、清洁、优美、舒适、和谐”的工作环境这一目标的基础上，从组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为客户提供全天候、全方位的优质服务。 低成本和高效率的原则。着眼于管理现代化和组织科学化，通过员工选聘时基本素质高标准，增加管理科技含量，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目标。员工住宿安排就近原则，尽量安排在项目地下车库、避难层等空置空间，既保证服务的高质量，又实现管理工作的低成本和高效率。 知识化、专业化的原则。各类员工的配备，均以具备较高的知识水平与精湛的物业管理理论和丰富的实践经验相结合。根据岗位不同的工作职责，要求