城镇基准地价座讲更新.ppt

城镇基准地价更新的理论、方法与技术;主要内容;一、我国大中城市基准地价主要特点; 各城市的基准地价内涵有所不同，但随着规范化管理的需要，越来越多的城市按统一基准地价规定进行了基准地价的更新。根据各地的实际情况，北方城市的基础设施配套程度为七通一平或六通一平；南方城市一般为六通一平或五通一平；各城市的基准地价评估期日不同，但由于所采用的地价数据都是当地正在使用的实际数据，因此，在本次比较分析中未考虑期日修正；因各城市的基准地价表示形式、容积率、年期等有所不同，为使数据具有可比性，我们将各地基准地价统一修正到当地平均容积率下的各用途法定最高年限的楼面地价，其用途按商业、住宅、工业划分。 以全国33城市基准地价作为资料基础，结合部分城镇地产市场情况进行分析，对全国城镇总体地价水平进行全面、系统地了解，以便更好地推行地价宏观调控管理政策。所选33个城市为各省会、直辖市、计划单列市 ，（见下页图) ;（一）基准地价区域分异规律;地价最高区; 由于城镇的局域性和地价区域性的特点， 第一，同一地价水平区域内地价水平并不是绝对平均的，不 同等别的城镇平均地价水平有差别，同一等别的城镇由 于不同类型和不同位置其平均地价水平也有差别；例如北京 ，成都 第二，所划分地价区之间地价水平的变化不一定是连续渐变的，也存在断裂带，如在城镇地价最高区和城镇地价次高区之间的安徽、江西两省 但是，总的来说，东高西低、南高北低的趋势是存在的。 实际上，这种地价分布特点是很客观的，它基本上与我国经济发达程度相吻合。也充分说明了地价水平的高低主要是由一个地区的社会经济发达程度所决定的。? ;（二）基准地价的带状分异规律 ;沿海开放城市线;（三）基准地价峰值分异规律;东南经济发达区， 南京、福州、厦门、杭州等 ;（四）城市内部地价局域分异规律;（五）基准地价随时间波动规律;二、城市内部基准地价变化特点分析—数字地价模型在城市地价时空分析中的应用;（一）数字地价模型的构建; 目前，全国所有城镇均进行了基准地价的更新。在更新过程中，大多数采用了网格法进行评价单元的划分，建立数字地价模型自然要考虑基于这样的工作基础开展。同时也为了减少数据的存储量及便于使用管理和已有数据的衔接，DLPM采用格网数字地价模型。当然利用离散点（地价样点）进行基于规则格网建立数字地价模型是顺理成章的事情。在数字地价模型中，我们给定地价表面、地价剖面、地价阶地、地价坡度、坡向、地价密度、地价增值系数、相对地价差、绝对地价差、地价凹陷等概念来对数字地价模型的应用进行描述 . To picture;图1 数字地价模型剖面及其主要特征;地价表面是指由离散的地价样点经过空间内插或分布化后形成的连续地价分布曲面（类似于地形曲面）。它是地价在空间上的三维表现。 地价剖面是指在地价表面上沿某一方向的线段垂直投影于地价表面的切面。由于城市地价的变化主要考虑地价的高低和土地的用途，因此，地价剖面可分为地价剖面线和地价剖面体。前者指地价表面上线段垂直投影与地价表面的切线，后者则指地价表面上线段垂直投影与地价表面的切面纹理（土地用途）。在进行地价剖面研究时，为了比较，对一个城市而言，通常可以选择一个“基点”，该基点可以是城市中心，也可以是城市某个方向的的评价区边界上的一点，从而对整个评价区建立地价剖面，研究其空间变化和时间演化。 地价阶地是由于地价表面相对平缓的区域。地价陡坎是指地价表面起伏陡峭的区段。规定用地价表面上的任一点的切平面与水平面（即空间直角坐标系中的XOY面）的夹角大小来反映它们的差别，或者用地价坡度的大小来定量描述二者的变化。 地价凹陷指地价表面相对于周围区域向下凹陷的区域，用来刻画地价表面的空间和时间变化的特点。;2、离散地价样点空间内插与DLPM建立; 设在某一内插格网点的半径为r的圆域内，数据点个数为n（r），模型所要求的最少点数为nmin，最多点数为nmax。求r*，使其满足nmin ? r*?nmax，当个别格网点周围一定区域内没有数据点时，将其作地价点空白区域来处理，不能继续扩大范围进行地价点的内插计算。To picture 该方法在Arcniew v3?2a平台上利用Avenue编程实现。利用该方法和利用voronoi图进行内插建立的地价表面进行比较To picture发现该方法的精度高于voronoi图法，主要因为在voronoi图中的一个区域中包括了若干个格网单元，导致内插结果精度降低。 ;初 始 搜 索 圆 和 结 果 搜 索 圆 及 搜 索 圆 的 确 定;Back;（二）数字地价模型的应用 ;1、地