武清开发区金侨大道南区住宅项目工程可行性研究.doc

PAGE   PAGE \* MERGEFORMAT 68 天津武清开发区金侨大道南区住宅工程项目 可行性研究报告 目 录  TOC \o 1-3 \h \z \u 第一章 总论 6 1.1项目名称及有关单位情况 6 1.1.1项目名称：天津武清开发区金侨大道南区住宅工程项目 6 1.1.2项目建设单位概况 6 1.1.3可行性研究报告编制单位 6 1.2可行性研究报告编制依据 7 1.3项目背景 8 1.3.1政策背景 8 1.3.2项目建设背景分析 9 1.3.3.开发单位概况 9 第二章 项目概况 12 2.1拟建地点 12 2.1.1周边交通状况 12 2.1.2周边规划 12 2.2.建设规模与目标 13 2.2.1建设规模 13 2.2.2建设目标 13 2.3项目建设进展情况 14 2.4项目投入总资金及效益情况 14 2.5项目竞争能力分析 15 第三章 项目选址及规划 16 3.1天津市及武清区定位与发展方向 16 3.2武清开发区定位与发展概况 16 3.3项目规划目标 18 第四章 市场供求预测分析 19 4.1宏观政策解析 19 4.1.1房地产行业宏观政策回顾 19 4.1.2天津房地产政策分析 20 4.2天津及武清住宅市场供需状况 21 4.2.1天津市房地产投资情况 21 4.2.2天津市商品房成交价格变动情况 22 4.2.3天津市商品房成交数量变动情况 24 4.3项目销售前景分析 27 4.4.2价格水平 28 4.4.3去化能力 29 4.4.4产品需求 29 第五章 产品及经营定位 30 5.1产品定位 30 5.2目标市场定位 30 5.3项目SWOT分析 32 5.4产品价格 33 第六章 环境影响评价 34 6.1环境保护的指导原则、技术及法律依据 34 6.1.1环境保护指导思想 34 6.1.2环境保护基本原则 34 6.2环境保护的基本法律 35 6.3编制依据 35 6.4项目场址环境现状 36 6.5生态环境影响预测分析 36 6.5.1生态系统的影响分析 36 6.5.2对区域植被的影响 37 6.5.3对周围农田生态环境的影响 37 6.5.4水土流失影响分析 38 6.6 施工期环境影响分析 39 第七章 工程项目管理 41 7.1项目建设与管理 41 7.1.1工程管理 41 7.1.2资金使用与管理 41 7.1.3项目建设招投标 41 7.2工程前期准备 42 7.2.1技术准备： 42 7.2.2物资及现场准备 42 7.2.3 其它准备 43 7.3现场工程管理 43 7.4组织管理 43 第八章 劳动安全卫生与消防 45 8.1劳动安全卫生 45 8.1.1设计依据及标准 45 8.1.2设计原则及防范措施 45 8.1.3安全卫生措施预期效果评价 46 8.2 消防 46 8.2.1 设计依据 46 8.2.2项目火灾因素分析 47 8.2.3消防设施与措施 47 第九章 投融资分析 48 9.1项目建设投资估算 48 9.1.1编制范围 48 9.1.2估算依据 48 9.1.3项目投资估算 49 9.2融资安排 50 9.2.1公司融资说明 50 9.2.2融资情况分析 50 第十章 财务效益评价 52 10.1项目财务评价的有关问题说明 52 10.2财务评价基础数据与参数选取 52 10.2.1销售价格 52 10.2.2经营收入测算 53 10.2.3税（费）率选取说明 54 10.2.4项目计算期 54 10.2.5财务基准收益率 55 10.2.6成本费用估算 55 10.3财务分析 56 10.3.1项目盈利能力分析 56 10.3.2清偿能力分析 57 10.3.3财务平衡分析 57 10.3.4不确定性分析 57 第十一章 社会评价 59 11.1项目对社会影响分析 59 11.2项目对所在地的互适性分析 59 11.3社会评价结论 60 第十二章 项目风险分析 61 12.1定性分析 61 12.2投资风险的控制 63 第十三章 研究结论与建议 65 13.1结论 65 13.2建议 66 13.3附图、表 67  第一章 总论 为积极配合与支持天津市武清开发区整体发展规划，天津金侨城投资有限公司通过审慎的市场研究，拟开发建设武清开发区金侨大道项目。项目处于武清开发区未来核心地带，生态环境较好，区域规划已经完成，发展态势较好。工程先期进行金侨大道南区项目的建设，初期规划为总建筑面积为83222.57平方米的住宅、商业及相应配套设施，经测算项目总投资为37570.55万元，拟由该公司自筹资本金12570.55万元，申请银行贷款25000万元，项目建设后可实现各类收入52158