紫薇e家园可行性研究.doc

PAGE   PAGE \* MERGEFORMAT 70 可行性分析报告 课题名称：紫薇·e家园可行性研究 院（系）： 经济与管理系 专 业： 工商管理 姓 名： 学 号： 教 师： 二○○五 年 六 月 十五日目录  TOC \o 1-2 \h \z 1 项目总论 1 1.1 建设项目概况 1 1.2 项目建设的必要性 2 1.3 可行性研究编制的依据 3 1.4 项目主要财务数据及评价指标 4 1.5 结论及建议 4 2 市场分析 6 2.1 宏观经济形势分析 6 2.2 西安市房地产市场分析 7 2.3 项目的SWOT分析 16 2.4 市场定位 21 3 项目建设条件 23 3.1 项目建设的自然条件 23 3.2 项目建设的用地条件 23 3.3 项目市政配套条件 23 3.4 项目周边配套设施 23 4 项目规划方案 24 4.1 规划设计的指导思想 24 4.2 规划设计的原则 24 4.3项目规划设计方案 25 4.4 项目技术经济指标 29 5 项目开发进度安排 30 5.1 项目建设方式 30 5.2 项目开发的各项内容 30 5.3 项目开发进度安排 30 6 项目营销方案 32 6.1 项目定位 32 6.2 项目营销方式 39 6.3 项目销售准备 39 6.4 项目销售实施各阶段策略 40 6.6 项目销售计划 43 6.7 项目资金回笼计划 44 7 项目总投资估算及资金筹措 45 7.1 项目总投资估算的依据 45 7.2 项目总投资估算的原则 45 7.3 项目总投资估算 45 7.3 项目资金筹措方式与使用计划 48 8 项目财务评价 49 8.1 财务评价基础数据选取 49 8.2 项目财务评价基本报表 50 8.3 项目财务评价 50 8.4 项目财务评价结论 51 9 项目不确定性分析 52 9.1 项目盈亏平衡分析 52 9.2 项目敏感性分析 53 9.3 项目风险控制对策 55 9.4不确定性分析结论 56 10 项目综合评价结论及建议 57 10.1 项目综合评价结论 57 10.2 建议 57 参考文献 59 附录 60   1 项目总论 1.1 建设项目概况 1.1.1 建设单位基本情况 本项目建设单位紫薇地产，是由西安高科（集团）新西部实业发展公司和西安高新鑫源投资有限公司共同出资组建的专业房地产开发公司。公司成立于1996年，注册资金为2.6亿元。 紫薇地产是国内颇具影响力的房地产品牌之一，拥有房地产开发一级资质。先后开发了紫薇花园、紫薇大厦、紫薇苑·欧洲世家、紫薇城市花园、紫薇田园都市等多个房地产项目。经权威部门评估，紫薇地产品牌价值达到11.03亿元。如今，紫薇地产已经成为西安房地产行业的领跑者。 西安高科（集团）新西部实业发展公司是西安高科（集团）公司的全资房地产公司。公司成立于1996年，注册资本1亿元人民币，以房地产项目开发经营、市政配套建设、产业项目投资为主，兼营机电产品、化工产品、轻工产品的销售以及信息产业、物业管理、工程承揽等业务。公司以“理顺关系，盘活资产，务实经营，挖掘潜能，发挥优势，稳健发展”为经营理念，始终关注企业文化的建设和经营理念的凝练，塑造了一支勇于创新、敬业奉献、拼搏向上的优秀员工队伍。　　 1.1.2 项目概况 紫薇·e家园项目是紫薇地产开发建设的大型住宅小区项目，位于西安市太白南路以东、丈八东路以北、紫薇路以西，南临绕城高速、接规划中的电子五路。 本项目的市场定位为中高档住宅小区，兼有少量商业物业。其中大部分住宅为小高层，少部分为高层，沿街楼群底层为商铺。规划总建筑面积为488740平方米，其中规划住宅建筑面积404150平方米，规划商业建筑面积28990平方米。容积率为2.74，绿地率为42%。项目自有资金57060万元，贷款31040.63万元。本项目三通一平已完成，地上没有待拆迁的建筑物，建设用地呈长方形，占地面积约为309亩，其中待征地面积约为41亩。 1.2 项目建设的必要性 本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现： 1.2.1 西安市房地产市场的需要 伴随着住房市场化，中低价位的住宅面向中低收入阶层，中高价位住宅则面向中高收入阶层。由此，形成了以廉租房、经济适用房、商品房、别墅为主体的住宅结构。专家研究显示：一个城市，当人均GDP达到一定程度，就会出现居住郊区化趋势。目前多数西安民众愿意把南郊和西高新作为居住首选。在西安郊区，确实应当出现了一些规模较大、环境较好、比较价格相宜的楼