镇江项目soho写字楼定价方法0129116262538范例.ppt

镇江项目SOHO定价方法交流;目录;*;二. SOHO定价前的市场背景;1、前期商铺由于市场购买力及投资意识的原因去化不理想，产品滞销，拟通过对soho的合理定价，激发客群投资兴趣，给客群带来投资信心，进一步带动商铺销售； ;2、中心名宅（住宅）开盘均价7000元/平米（毛坯），实现了热销；同时，在新政的调控下，SOHO具备不限购、不限贷投资优势； ;3、镇江市场住宅的租售比为苏南地区最高，投资回报率较高； （据南京365网数据）;4、经过商铺、中心名宅（住宅）销售以后，市场对镇江项目的关注度上升（来电、来访及蓄客数据支撑）；;5、soho为精装交付，市场接受度相对较高。;四：SOHO A座具体定价时考虑的因素 ;根据同层定价的考虑 朝向 户型 面积 景观 吉祥号码;同层实际定价方案： 从低到高依次为北、西、东、南，以北向为基准，西向增加200元/㎡，东向增加700元/㎡，南向增加1300元/㎡，即南北价差1300元/㎡，东西价差500元/㎡； 同层房号中带4的减150元/㎡，带14、24的减300元/㎡； 09、19的加100元/㎡； 小面积户型（38 ㎡）单价高于大面积户型单价900元/㎡ ； （4）两面开窗的拐角户型，比单一开窗户型增加300元/㎡ ； ;南北1300元/平米 东西500元/平米 ;层差定价的考虑： 5--7层为最低价格，且差价最大； 镇江目前市场小高层居多，仅有少量高层建筑，客户对高层存在一定抗性。故8—18层每层依次增加50元/㎡，19—23层层差减少20元/㎡； 以写字楼的角度顶层应为价位最高楼层，但顶楼镇江市场接受度不高，因此24层与20层价格持平； 13、14与12层价格持平；18层与17层价格持平。 ;5层—7层层差分别为：240元/㎡、160元/㎡ ;A座13层价格图;五、SOHO A座开盘结果对定价的检验;六：SOHO B座具体定价时考虑的因素; ;;;;;;;七：SOHO B座开盘结果对定价的检验;B座开盘定价经验小结： B座开盘后，剩余房源4个朝向均有，但户型方面剩余最多的依然还是38平米户型。 由此，我们认为，在镇江这类城市，客户选择soho主要还是从投资住宅产品的角度去考虑，因此，对面积有一定要求，不是面积越小、总价越低的产品越??卖，58平米的户型反而是最受欢迎的产品。;一. SOHO的合理定价及热销，带动和促进了原先去化速度较慢的商铺，实现镇江项目产品销售共赢。;镇江项目住宅、SOHO开盘前后商铺走势图;二. SOHO的合理定价及热销，将项目形象又提升了一个台阶;三. 实现产品在当地同类产品的最高溢价销售，实现项目利益最大化;四. 为了减少市场抗性，A座整体价差拉 大，保证部分产品低价入市，拉动销售。 ;八:心得体会;*;