土地储备策及相关程序学案.ppt

土地储备开发政策及相关程序介绍;第一部分 土地制度与相关概念; 　　　国家土地所有权（国有土地） 　　　集体土地所有权（集体土地）;土地利用权：土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、地役权、空间权、耕作权等 土地使用权：国有土地使用权、集体土地使用权 国有土地使用权：划拨、出让、租赁 集体土地使用权：农地使用权、宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、乡村公益用地使用权; 熟地：通（通路、供电、供水、排水、通讯、燃气、供暖） 　　　平（指场地平整，无地上物） 　　　“三通一平”、“五通一平”、“七通一平” 毛地：通但不平 生地：不通也不平 　　　;招标：发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织投标，根据投标结果确定 拍卖：发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定 挂牌：发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定; 2002年5月9日，国土资源部《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》（11号令） 要求，所有商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地从2002年7月1号起都要实施“招拍挂”的出让方式; 前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让 。; 2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求废除所有的特例和开的口子，一定要实行“招拍挂”的方式。因为这个文件执行的时间是2004年8月31号。所以这个日期也成了房地产一个专有的、很著名的名词，叫“8.31大限”。;;;五类情形纳入协议出让;必须进行招标拍卖挂牌的用地; 由于采用招拍挂供地，必须是熟地供地，因而一级土地开发和二级房屋开发被强制性的进行隔离，于是有了 土地储备开发的概念 ;第二部分 土地储备开发的概念 ; 土地储备开发是指按照规划和储备开发计划，土地储备开发主体对一定区域范围内的土地，依法实施征地补偿、拆迁安置、土地平整，并进行适当的市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地供应标准的土地开发行为。也就是说将“生地”变为“熟地” 。(详见示意图) ; 指政府委托 土地机储备构（国有公司、招标企业）; 　　　近年来，随着我市土地储备开发工作进一步发展，在上述纲领性政策的基础上衍生出了“三定三限”、“储备机构为主体委托乡政府具体实施”、“市、区两级储备机构联合储备”等创新的开发模式以及“代拆”、“成本分摊”等一系列的新问题。 ;二、土地储备开发具备条件;三、土地储备开发项目开发主体;四、土地储备开发的工作内容;五、土地开发成本构成;六、土地储备开发的特点及核心问题;第三部分 土地储备开发流程;总体流程;工作流程;工作流程;初审:市国土局对方案进行技术审核(5);1、一级开发申请书； 2、控制性详细规划批复或同等效力的规划条件批准文件； 3、经专家会审核的一级开发实施方案； 4、经专家会审议通过的实施方案审批表； 5、土地利用总体规划图，标出项目区位置和边界； 6、区县国土分局关于项目符合土地利用总体规划的意见； 7、地块权属文件； 8、涉及国有土地的，提供上级主管单位关于一级开发的意见； 9、联席会电子演示文稿（PPT）。;;工作流程;规划条件提交材料清单;;工作流程;分阶段流程：土地储备开发招标工作流程 （约5个月，不通过招标确定主体可省略）　　　　; （一）申请主体 　经联席会或市长专题会审议确定的项目主体 （二）办理部门 　市国土局 （三）申报要件 　1、土地储备开发授权申请 　2、联席会或市长专题会会议纪要 　3、实施方案审批表 　4、土地储备开发责任书或土地储备开发监管协议 　5、土地储备开发规划条件 （储备机构为主体项目） ;工作流程;（一）申请主体 　经联席会或市长专题会审议确定的项目主体 （二）办理部门 　市国土局各区县分局 （三）申报要件 　1、建设项目用地预审申请表 　2、建设项目用地预审申请报告（包括营业执照、法定代表人身份证（复印件）、受托人身份证（复印件）、委托书（原件）、标注项目用地范围和坐标的地形图等） 　3、提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单 许可时限：20个工作日;工作流程;立项批复材料清单;;工作流程;工作流程;建设用地规划许可证材料清单;;工作流程;集体土地 　概念;国有土地和集体土地的区别;集体土地使用权类型;乡（镇）、村企事业集体土地使用权来源;宅基地集体土地使用权来源;农业用地集体土地使用权来源;征地　概念;征地的批准程序;工作流