世联-2015贵阳江西村改造项目发展战略及整体定位201p学案.ppt

贵阳江西村改造项目发展战略及整体定位（完整版）;发展战略及整体定位; 项目核心问题解析;本项目位于城市一环内，紧临贵阳城市核心区，大规模旧城改造项目，介入开发的首要问题是保证拆迁顺利进行;可选择模式;制定合理的补偿标准：符合拆赔政策、可操作性强、兼顾各方利益; 项目核心问题解析;项目目标：以政府、居民及企业均满意条件成功取得土地开发权，成功改造江西村，保证项目开发运营，实现企业合理利润及品牌目标;项目解析——中心城区：位于一环边缘，占据了大部分城市资源，且扼守新老城区交通咽喉，区位优势明显;项目解析——片区形象落后：北京路片区为贵阳早期建设的中心地段，随着城市商圈的不断交替及道路的扩建影响，如今愈显老态，发展较为沉寂;项目解析——高地价高容积率：1300万/亩的地价，约8.3的高容积率，将创土地成交楼面地价新高;项目解析——旧改大盘，还迁压力大：近24万的住宅还迁压力，棚户区人口密度大，其居民的安置、还迁工作将对企业形成较高的资金压力;项目解析——临街面限制、内部高差大：不可拆迁建筑限制地块临街面，地形高差限制项目规划;核心问题：在保证顺利拆迁前提下，实现快速回现及项目整体利益最优，构建区域及企业影响力;核心问题梳理1—快速回现：近30亿的项目土地、拆迁安置及各类物业还迁成本的投入，给企业造成巨大的资金压力，需相关回现产品缓冲企业资金压力;核心问题解析2—整体利益最大化：在各物业市场实现风险、收益、地块价值发挥等平衡的条件下，实现整体收益最优; 项目核心问题解析;城市发展格局：依托特殊地貌，实施“北拓、南延、西连、东扩” 的空间发展策略，并规划了“一城、三带、多组团”的城市格局;城市发展格局：围绕中心城区形成了数个各具特色的片区，贵阳正从传统的老城区向多核片区发展，城市各功能分区将更加细化;交通规划：伴随地铁开通，城市交通改善，将全面促进城市的发展，贵阳将由单核模式快速向多中心模式转变;根据成熟城市发展经验，随着贵阳多核模式的发展，将出现由城市扩张与中心复兴同步发展的阶段，贵阳中心城区价值将被重塑;依托老城区基础积淀，未来贵阳老城区将逐步成为集商务、商业及高端居住于一体的城市核心“增长极”;伴随着云岩老城区的改造工作全面铺开，及轻轨1号线的开通，将全面促进区域面貌更新，加速新城市中心的形成;未来随着项目北侧元隆广场的入市及周边城中村改造项目，形成200万平米以上的大型城市综合体，“城市又一极”将形成;;;贵阳社会消费品零售总额趋向稳定增长，居民消费能力较强，商业市场发展稳定，未来有一定发展空间;从GDP和社会消费品零售总额判断，贵阳目前处于第五梯队前列，正向第四梯队进发;城市消费：对比西南城市，贵阳人均可支配收入虽不高，但居民消费意识强，人均收支比居西南城市前列;商业整体呈单核发展，商业消费高度集中在一环以内，以喷水池一带最为繁华，众多大型商家的进入更强化了其核心商圈的地位;【百货市场】百货市场商业氛围浓厚，聚客能力强，开始出现主题类商场和云集国际顶级品牌的名品店，但同质化竞争非常激烈;【综合性商业】纯粹以购物为主的百货已无法满足市场需求， 消费者呼吁更具主题特色、体验性与综合性更强的购物场所;【餐饮、娱乐】承接贵阳人“爱吃、爱玩”的特征，该类消费市场较发达，餐饮业以中低档为主，但目前市场正呈现高端化趋势;购物;【商业发展阶段】贵阳商业正处于业态快速丰富阶段，大型综合体商业物业、都市MALL将成为商业发展的主流;【综合商业市场】综合体商业大量涌现，商铺投资市场热潮高，新推出的项目销售以返租为主，能实现较高的价格和销售速度;【商业市场典型案例】根据经验及案例分析发现，如不进行高规格的统一招商，全部销售后期运营存在较高风险;【消费者分析】贵阳人普遍追逐新奇特产品，认品牌，喜欢光顾特色的餐饮、娱乐等目的地型强的业态;【消费者分析】贵阳城区道路拥堵现象普遍，停车位严重不足，消费者对停车位充足的商业项目关注度高，更易形成重复性消费;【项目所处区域】片区与核心商圈距离在1000米内，属于泛喷水池商圈，目前主要以1层临街商铺为主，日常购物功能占绝大部分;【片区租金水平】北京路扩建后，原有大批商户拆迁，同时缺乏大型商业，目前片区租金实现水平不高;【片区人口】片区人流量充足，有省政机构、黔灵公园等较高消费人群支撑，及元隆广场的入市，为片区商业的发展提供较好的基础;商业市场结论：;;从借鉴成功案例开始……;案例借鉴1——京基百纳空间：区别于区域内核心商业，采取差异化主题定位，成为城市精英的休闲消费空间;案例借鉴2——昆明顺城购物中心：通过相互联接的六个block街区、广场设计，实现内外通达，提升高层商业家价值;案例借鉴3——合肥88街：合理的业态规划和情景定位、连廊设计及小铺位划分，成功实现项目高价值销售;;;【写字楼格局】形成“四横