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第八章 建筑物区分所有权与物业管理(12300)
第一节 建筑物区分所有权
1.简述建筑物区分所有权的概念?
答:建筑物区分所有权,是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。
所谓建筑物,包括住宅和经营性用房;
所谓区分,包括纵的区分,如分幢,也包括横的区分,如分层,更多是纵切和横切的混合。
所谓业主,及建筑物区分所有权人,按照《物业管理条例》规定,业主是指房屋所有权人,即专有部分所有权人,不包括房屋承租人、占有人等。
2.简述建筑物区分所有权的特征?
答:(一)权利构成的复合型
建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权组成,表现出复合型。
(二)权利客体的特定性与观念性
建筑物区分所有权的客体,包括专有部分(特定性),也包括共有部分(观念性)。
(三)权利存续与处分的整体性
《物权法》明确规定:“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”
(四)属人性强
建筑物区分所有权关系并非单纯的财产关系,其中管理关系占相当的比重,共同管理权占据突出的位置,这是一般所有权不具备的。
3.简述建筑物区分所有权的内容?
答:建筑物区分所有权包括以下三部分内容:
(1)专有部分单独所有权。
(2)共有部分的共有权。
(3)共有部分的共同管理权。
4.简述建筑物区分所有权中成为专有部分的条件?
答:需要具备以下条件,才可以作为建筑物区分所有权中专有部分的客体:
(1)构造上的独立性。
即被区分的部分在建筑物的构造上,可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。
(2)适用上的对立性。
即被区分的各部分,可以为居住、工作或其他目的使用。
(3)能够登记成为业主所有权的客体。
5.简述专有部分的合理使用?
答:虽然业主对专有部分有单独所有权,但法律对业主专有部分的使用有一定限制:
(1)业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
(2)业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
(3)专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。
6.简述共有部分的共有权概念?
答:共有权,及区分建筑物的共有部分的所有权,是指业主依照法律的规定或管理规约及业主大会的决定,对建筑物内住房或经营性用房的专有部分以外的部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。
7.简述建筑物共有部分的共有权和一般共有权的差异?
答:共有权与一般共有权存在如下差异:
(1)权利人的身份具有复合性。
他同时是共有权人、专有权人和建筑物区分所有权人管理团队一员,而一般的共有权人的身份是单一的。
(2)此类共有权的客体非常广泛。
不仅包括法定共有部分,还包括约定共有部分,而一般共有权客体仅限于一项财产。
(3)这种共有权的变动取决于专有权的变动,而一般共有权的变动没有主从关系。
一般共有权转让时,其他共有权人有优先购买权,但此种共有权随着专有权的转让而转让时,其他共有权人没有优先购买权。
(4)这种共有权的行使要遵循法律和管理规约,常常采用共有持份(业主对共有部分的潜在的应有份额)的方式。
8.简述区分建筑物共有部分的构成?
答:共有部分包括三种情形:
一是专有部分以外的部分。
如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造、以及外墙、电梯走廊等;
二是不属于专有部分的建筑物附属物。
如供应建筑物的自来水,、电力、天然气、管线设备等与建筑物在效用上不可分或与业主生活不可或缺的部分。
三是不属于专有部分的建筑物的从物。
如独立的锅炉房、会所、游泳池、蓄水池等
9.简述共有部分的分类?
答:共有部分依据不同标准可以分为以下几类:
(1)法定共有与约定共有
衣服法律规定,业主共同拥有建筑的某些部分乃至整栋建筑物、建设用地使用权,此类共有部分不得作为专有部分使用,也不得由业主约定为专有部分,属于法定共有部分,如走廊、电梯等。
与此有别,业主和开发商就建筑区划内的停车位、停车库、地下室等,约定属于业主共有的场合,此类停车场等为约定共有部分。
(2)全体业主共有与部分业主共有
建筑物或其特定部分、绿地、建设用地使用权等属于建筑区划内的全体业主共有,这些共有部分为全体共有。锅炉房、建设用地使用权、绿地等一般都属于全体共有。而某层配电室、保洁工具存放室、走廊灯,仅仅供一部分业主使用,一般定位部分业主共有部分。
10.简述共有部分的合理使用?
答:共有部分需要共有人合理使用:
(1)业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以
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