第二章_房地产权属法律制度.pptVIP

房地产理论与实务重庆城市管理学院主讲教师:刘宗政;;*;*;*;*;第一章 房地产法概述;第一章 房地产法概述;*;*;*;*;*;*;（二）集体土地使用权 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 1、宅基地使用权制度 目前只适用于农村居民住宅建设，是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用的权利，即依法在集体土地上建造住宅及附属设施并获得收益的权利。 A,农村村民一户只能拥有一处宅基地； B，农村村民建住宅用地，需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准； C，农村村民出场、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准； ;注意： A, 宅基地使用权人只能将宅基地用于建造住宅，不得改变其用途，且在使用过程中不得损害公共利益和妨碍他人的合法权益； B，宅基地的使用权只能通过划拔的方式取得，无使用期限的限制。;2、土地承包经营权制度 概念：指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。 （1）承包范围：农村集体所有的土地、国家所有由农民集体使用的土地及其他用于农业的土地。 （2）承包期限：耕地30年，草地30-50年，林地30-70年，特殊林木的林地承包期经国务院林业行政主管部门批准可延长。 （3）国家管理：由县级以上人民政府向土地承包经营权人发放土地承包经营权证，并登记造册确认土地承包经营权。 （4）承包人的权利：可在土地上从事种植业，林业及畜牧业生产，可以通过转包，转让，互换等方式流转土地承包经营权。 （5）对发包人的限制：承包期内，发包人不得调整收回承包地。 （6）承包地征收补偿制度：承包地被依法征收，承包人有权获得相应补偿以保障其合法权益。;3、农村集体土地建设用地使用权制度 （1）农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业 或者与其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业 （2）乡镇村公共设施，公益事业建设，需要使用土地，要求向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。;第三节、房屋权属制度 一、房屋所有权 定义：指房屋所有人在法律规定的范围内对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。 具体包括：A，对房屋的实际控制 B，在不妨碍公共利益和他人合法权益的前提下，按照房屋的用途合理使用； C，通过房屋获得利益。;房屋所有权特征： （1）房屋所有权是充分的物权（绝对性和排他性）。 （2）房屋权利与土地权利紧密相连。 （3）房屋所有权是要式物权，其设立、变动、消灭都需要登记公告。如《城市房地产管理法》规定房屋需要登记并颁发相应证书以便管理，即房产证。 ;*;（三）取得与消灭 1、取得 定义：指依据法律事实的发生而拥有对房屋的所有权。分为原始取得和继受取得 原始取得包括：a,建造取得 b,国家没收取得c,添附取得，在原有房屋上依法扩建、改建，添附人获得扩建、改建部分的所有权d,善意取得。 2、消灭 定义：指通过一定的法律行为或法律事实的发生使房屋所有权丧失。 主要包括：a,自然灾害或意外事故b,作为主体的公民死亡，法人或社会团体解散、被兼并或宣告破产等c,被依法强制收归国有。;二、共有的房屋所有权 房屋共有是指两个或两个以上的主体对同一房屋共同享有所有权。 基本特征： 1、房屋共有所有权的权利主体是多个、集体组织之间，个人之间或个人与集体组织之间均可成为房屋共有的权利主体。 2、无论权利主体多少，房屋共有只存在一个所有权，权利客体只能是同一房屋。 3、在房屋共有关系中具有对内对外的双重权利义务。;共有房屋所有权分类 根据共有人权利义务关系的不同： 分为按份共有（合伙修建、合资购买、共同继承）和共同共有（夫妻共有） 两者之间的区别： 1、共有关系存续期间，共有人不得主张分割房屋，不得转让自己的份额 2、共有人对房屋共有的性质有分歧，而不能提供证明房屋是按份共有，则认定为共同所有 3、共有人对外承担连带责任。;案例分析;共有房屋的分割： 1、实物分割。 2、作价分割。 （一方出资购买另外一方享有的物权） 3、变价分割。 （房屋售出后，共有人共分出售金）;三、业主的建筑物区分所有权 概念：指多个权利人共同拥有一栋区分所有的建筑物时，对建筑物专有部分享有专有所有权、对共有部分享有共有部分持分权，以及因权利人之间的共同关系所产生的成员权的总称。 特点： 1、复合性。（三要素：专有所有权、共有部分所有权、成员权） 2、一体性。（三要素一体，不可分割） 3、主导性。（专有所有权占主导，取得专有所有权随之取得另两项权利）;成员权权利的体现： 1、规约制定权：参加管理建筑物的会议，为