2009正商新蓝钻价格方案96P (NXPowerLite).ppt

价格方案;;我们的客户积累—— 自2009年9月20日至9月28日，钻石卡累计办理500张； 按照周办卡量近100张的平均速度，到开盘前仍有约三周时间，届时钻石卡办卡数量将逼近800张;既定目标指引下的整体价格策略:;Part 1 定价背景;Part 1 定价背景;项目经济指标;规划指标;一期户型比例;Part 1 定价背景;房地产宏观市场分析; 1-8月郑州市商品房经历了由快速增长到平稳销售，销售均价也连续上升，增幅近900元/平米，平均每月上调160元/平米，但增长幅度成递减趋势。 ;郑州市市区住宅销售统计;商品住宅的销售量与商品房增长一致，月均销售套数7666套，3-6月均在9000套以上，价格上涨745元/平米，月均涨幅达150元/平米。 住宅占商品房总体销售套数的90%，销售额占总体的80%。 ; 8月全市只有建业枫林上院是新盘推出，其余4个项目皆是老盘加推。建业枫林上院本月首次亮相，但是推出相当吝啬，一共120套，共计1.06万方，主要以二房88-89平方米为主，销售情况良好；升龙国际中心二期世界之窗推出B区主要以三房88-142平方米为主，其次是一房46-49平方米；亚新橄榄城本月推出主要以三房87-117平方米为主。连续2个月供应低谷我们预计将在9月份结束，随着全市施工面积的增加，一些具备开盘的项目正在摩拳擦掌，蓄势待饭，积极为“金九银十”准备货源。;郑州市市区不同套型新建商品住房供求结构表（2009年1-8月） 单位：万平方米、套、元/平方米; 上半年刚性需求得到极大的释放。 7万套的消化量去化了2008年库存，大大缓解了市场空 置压力和开发商资金需求。 上半年市场形势仍得益于政府政策助推。 第三季度整体市场走势趋向平稳发展。 ;Part 1 定价背景;围合竞争下的市场分析;美景鸿城;设计特点：以“赠”、“景”、“变”、“创”、“精”户型规划手法 房源介绍：一房小户型位于7#，属于点式住宅，赠送花园阳台。 两房户型，属于板式住宅，纯南向采光 三房户型板式住宅，赠送花园阳台。 项目动态：自5月份开始推广，6月5日开始认筹，截止到9月20号， 已排卡约1500张，积累客户较多，两房认筹占比最多、 其次三房。 认筹优惠：交5000元购房意向金，选房时可冲抵10000万房款。;主力户型;凤凰城;产品分类; 该项目是由升龙企业下属的河南捷宏置业有限公司负责开发。 凤凰台城中村改造项目位于郑州市金水区，郑汴路与未来大道交汇处，总用地面积470亩。 规划有商业、写字楼、住宅、酒店式公寓等多种物业类型。 项目总用地面积337776平方米，总建筑面积约185万平方米。项目分为安置区和商品开发区，安置区总建筑面积约615573平方米，其中住宅建设规模为367680.5平方米，商业建筑规模96112.5平方米；商品房开发区分两期开发，一期开发为B地块，总建筑面积332130.97平方米，位于博览路以东、燕凤路西、仓北路北、青年路以南（地块内规划市政道路）一期地块开发物业类型有高档居住、高级智能办公、主题商业街区。二期开发为C地块，位于郑汴路以南，凤台南路以东，凤凰东路以北，商贸路以西。;橄榄城;;20号楼1单元11层西2户(3房2厅1卫) 建筑面积89.51平米 表现单价4574元/平米 优惠后4529元/平米;橡树玫瑰城;产品分类;紫荆尚都;销售情况;综上所述;Part 2 价格策略;战略思想;储客量大； 形象推广深入人心;我们的思考1：10年初可能将迎来新一轮的政策风险，因此，到09年如能销售80%左右则能很好的规避政策方面的风险。对于09年80%即550套左右的量，如何安排各阶段的销售量？;我们认为正商新蓝钻的价格策略是：;Part 3 市场比准均价; 楼盘定价有必要从市场价格、市场供求状况、心理因素影响等多方面来考虑，采用市场价格比较法和加权计算法来评估项目现时销售价，制定合理科学的价格。;比 较 楼 盘 选 取;地段价值 37％;打分取值区间：-5～5 打分方式：打本项目得分 分值还原：最终得分需要进行还原， 即以汇总分值除以取值区间10。;影响因素;2、地段价值;3、环境设计;4、开发品牌;5、物业品牌;6、工程风险;7、市场比较权重计算;分项;综上分析， 根据市场客观对比，新蓝钻住宅整体的市场比准优惠后均价 合理运作空间为：488